§ 10 Der Verwalter / 2. Vertragsabschluss durch Beschluss der Wohnungseigentümer

a) Allgemeines

Rz. 87

Der Verwaltervertrag kommt (wie jeder Vertrag) durch übereinstimmende Willenserklärungen – Angebot und Annahme – zustande. Die zum Vertragsabschluss führende Willenserklärung der Gemeinschaft erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung, für den die allgemeinen Regelungen hinsichtlich Ankündigung, Information über die Entscheidungsgrundlagen, Abstimmungsverfahren usw. gelten (→ § 10 Rdn 28). Der Beschluss über den Verwaltervertrag kann separat gefasst werden, muss das aber nicht. Wenn bei der Bestellung ausdrücklich oder schlüssig auf das Angebot eines Verwaltervertrags Bezug genommen wird, kommt der Vertrag (uno actu) zugleich mit der Bestellung bzw. deren Annahme durch den Verwalter zustande^[144] – was zu empfehlen ist (Muster → § 10 Rdn 43). Ob der Vertragsabschluss "uno actu" mit der Bestellung erfolgt oder ob ein separater Beschluss erfolgt: Es ist nicht nötig, dass die zum Vertragsschluss erforderliche Willenserklärung über den bereits gefassten Beschluss hinaus noch von einer hierzu besonders ermächtigten Person abgegeben wird, erst recht dann nicht, wenn der Beschluss in Gegenwart des gewählten neuen Verwalters erfolgt. Der verkündete Beschluss beinhaltet die Willenserklärung der Gemeinschaft (→ § 10 Rdn 45).

Rz. 88

Die zum Vertrag führende Willenserklärung des Verwalters gibt dieser ausdrücklich oder schlüssig ab, indem er sich unter Vorlage des Verwaltervertrags um die Bestellung bewirbt. Dieses Angebot kann bzw. muss von der Gemeinschaft per Beschluss angenommen werden. Einer (weiteren) Erklärung des Verwalters bedarf es nicht, insbesondere nicht der von der h.M. verlangten "Annahmeerklärung" (→ § 10 Rdn 46). Beschließt die Gemeinschaft Modifizierungen des angebotenen Vertrags, liegt darin die Ablehnung des ursprünglichen Angebots des Bewerbers, verbunden mit einem neuen Angebot der Gemeinschaft an ihn; dieses kann der Bewerber sogleich in der Versammlung annehmen, sofern er noch zugegen ist. Erreicht den Bewerber das Angebot der Gemeinschaft nach der Versammlung, ist davon auszugehen, dass die Gemeinschaft auf den Zugang der Annahmeerklärung verzichtet; in der Aufnahme der Verwaltertätigkeit in Kenntnis der von der Gemeinschaft angebotenen Bedingungen liegt die stillschweigende Annahme des Angebots.

Rz. 89

Wenn ein Miteigentümer zum Verwalter bestellt wurde und über den Verwaltervertrag ein gesonderter Beschluss gefasst werden soll (also wenn die Bestellung ohne Bezugnahme auf einen angebotenen Verwaltervertrag erfolgte), stellt sich die Frage, ob der zum Verwalter bestellte Miteigentümer einem Stimmrechtsausschluss unterliegt. Nach dem Wortlaut des § 25 Abs. 4 WEG müsste das der Fall sein, weil die Beschlussfassung den Abschluss eines Vertrags mit ihm selber betrifft. Allerdings ist anerkannt, dass der Stimmrechtsausschluss nicht zum Tragen kommt, wenn die Bestellung und der Verwaltervertrag in einem Beschluss zusammenfallen (→ § 10 Rdn 38). Und das muss genauso gelten, wenn der Vertragsabschluss der Bestellung nachfolgt, denn im Hinblick auf das mitgliedschaftliche Interesse des Miteigentümers sind die Bestellung und der Vertragsabschluss untrennbar miteinander verbunden. Ein Miteigentümer kann also nicht nur bei dem Beschluss über seine Bestellung, sondern auch bei dem Beschluss über den Verwaltervertrag mitstimmen.^[145]

[144] OLG München v. 15.9.2010 – 32 Wx 16/10, ZWE 2010, 461, Rn 157; NSV/Niedenführ, § 26 Rn 56.

[145] So auch Jennißen/Jennißen, § 26 Rn 131. Offengelassen von BGH v. 19.9.2002 – V ZB 30/02, ZMR 2002, 930, Rn 23 ff.

b) Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrags

Rz. 90

Die Unterzeichnung eines Verwaltervertrags durch die Mehrheit der Eigentümer kann die Beschlussfassung (über Bestellung und Vertrag) nicht ersetzen. Ein Beschluss ist nur entbehrlich, wenn alle Wohnungseigentümer den Vertrag unterzeichnen.^[146] Abgesehen von diesem Sonderfall stellt sich die Frage, welche Bedeutung der Unterzeichnung des Vertrags überhaupt zukommt. Häufig wird unausgesprochen angenommen, dass erst die Unterzeichnung zum Vertragsschluss führe. Das ist nicht zutreffend. Der Vertrag ist formfrei und kommt deshalb zustande, sobald auf den Vertragsabschluss bezogene übereinstimmende Willenserklärungen vorliegen. Das gilt auch dann, wenn dem Vertragsabschluss – wie üblich – ein schriftliches bzw. in Textform gefasstes Angebot des Verwalters zugrunde liegt und wenn beschlossen wird, dass eine bestimmte Person "mit der Unterzeichnung des Vertrags" beauftragt wird. Auch dann ist nicht etwa i.S.v. § 154 Abs. 2 BGB die Schriftform des Vertrags vereinbart. Vielmehr ergibt sich aus den Umständen, dass die Unterzeichnung nur Beweiszwecken dienen und nicht konstitutiv sein soll.^[147]

Rz. 91

Wenn, wie üblich, keine Schriftform vereinbart wurde, hat die dem Vertragsabschluss nachfolgende Unterzeichnung des schriftlichen Textes keine unmittelbare rechtliche Bedeutung. Sie dient aber der Dokumentation und Beweiserleichterung, denn dem unterzeichneten Vertrag kommt als Urkunde ein besonderer Beweiswert zu. Vor diesem Hintergrund ist schriftlicher und b...