Rz. 97
Ein Bestellungsbeschluss entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zugleich über einen Verwaltervertrag – zumindest aber über die "Eckdaten" (Laufzeit und Vergütung) Beschluss gefasst wird (→ § 10 Rdn 40). Nach wohl h.M. ist es aber nicht zu beanstanden, wenn eine bestimmte Person oder ein Gremium – üblicherweise (aber nicht zwingend) der Verwaltungsbeirat (womit das "Organ unabhängig von seiner personellen Zusammensetzung" gemeint ist[151]) beauftragt und bevollmächtigt wird, unter Zugrundelegung der Eckdaten den Verwaltervertrag auszuhandeln und abzuschließen. Kritik: Die Gemeinschaft kann oder darf allenfalls das Aushandeln des Vertrags delegieren; der Abschluss muss aber dem Beschluss der Gemeinschaft vorbehalten bleiben.[152] Ein Beschluss des Inhalts, den Abschluss eines Vertrags zu delegieren, dessen Inhalt ganz oder teilweise unbekannt ist, kann wegen Unbestimmtheit nicht wirksam sein, jedenfalls nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Folgt man aber der h.M., ist die Delegation, wie gesagt, wirksam und rechtmäßig. Nach h.M. wird die Gemeinschaft vor nachteiligen Inhalten zum einen dadurch geschützt, dass die Vertragsbestimmungen der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegen; das schützt allerdings nicht vor nachteiligen Vergütungsregelungen. Zum anderen wird oder wurde – zumindest bislang – die Vertretungsmacht der beauftragten Personen als begrenzt betrachtet. Sie soll sich nur auf übliche (nicht überraschende) Klauseln erstrecken sowie auf solche, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Als Begründung hierfür wird angeführt, der einzelne Wohnungseigentümer, der die nähere Ausgestaltung des Verwaltervertrages delegiere, müsse nur mit solchen Regelungen rechnen, die inhaltlich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, die also auch durch die Eigentümerversammlung selbst beschlossen werden könnten.[153] Dieser Auffassung ist nach jetzigem Recht allerdings weitgehend der Boden entzogen, weil bzw. wenn – wie üblich – (zumindest auch) der Beiratsvorsitzende den Vertrag abschließt, denn dieser hat gemäß § 9b Abs. 2 WEG ohne inhaltliche Einschränkung die dazu erforderliche Vertretungsmacht (→ § 10 Rdn 321). Abgesehen davon ist die Begründung eines "Verwaltervertrags-Sonderrechts" grundsätzlich abzulehnen.[154]
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