1. Inhalt
a) Allgemeines
Rz. 98
Der Inhalt des Verwaltervertrags ist gesetzlich nicht vorgegeben; im Rahmen der Gesetze besteht Vertragsfreiheit. Wie jeder Vertrag sollte auch der Verwaltervertrag die wechselseitigen Rechte und Pflichten regeln, also zum einen den Anspruch des Verwalters auf eine Vergütung, zum anderen die Ansprüche der Gemeinschaft auf Leistung, also die Pflichten (Aufgaben und Befugnisse) des Verwalters. Insoweit bestimmt § 27 Abs. 2 WEG, dass die Wohnungseigentümer die gesetzlichen Rechte und Pflichten (nach Abs. 1) durch Beschluss einschränken oder erweitern können. Hierfür ist der Verwaltervertrag der richtige Ort. Wenn der Verwaltervertrag beschlossen wird (was in jedem Fall erforderlich ist, → § 10 Rdn 87), werden damit zugleich die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters festgelegt (→ § 10 Rdn 106). Teilweise wird zwar die Auffassung vertreten, dass der Beschluss der Aufgaben und Befugnisse gem. § 27 Abs. 2 WEG separat, also außerhalb des Verwaltervertrags gefasst werden müsse; aber selbst wenn das zuträfe, wäre es unverändert sinnvoll, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters jedenfalls auch im Verwaltervertrag zu regeln, der sonst merkwürdig inhaltsleer bliebe, zumal die gebräuchliche Vereinbarung einer Vergütung nach dem "Baukastensystem" (Grundvergütung nebst variabler Vergütung) als Bezugspunkt eine Auflistung der geschuldeten Verwalterleistungen im Verwaltervertrag voraussetzt. Wenn eine Gemeinschaft die Rechte und Pflichten ihrer Verwalter "ein für alle Mal" und unabhängig vom jeweiligen Verwaltervertrag regeln will, kann sie ergänzend zum Verwaltervertrag einen gesonderten Dauerbeschluss gem. § 27 Abs. 2 WEG fassen (→ § 10 Rdn 253).
Rz. 99
Die früher erforderliche Erweiterung der gesetzlichen Vertretungsbefugnisse sowie die Erteilung einer entsprechenden separaten Vollmacht erübrigt sich, weil der Verwalter schon kraft Gesetzes gem. § 9b Abs. 1 WEG (fast) unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft hat. Damit ist die nach altem Recht umstrittene Frage, ob Vertretungsregelungen im Verwaltervertrag überhaupt wirksam sind, bedeutungslos.
Rz. 100
Wie ausführlich ein Vertrag gehalten wird, ist vor allem eine Stilfrage. Hierbei ist zu bedenken, dass eine Regelung nicht schon deswegen überflüssig ist, weil sie den Inhalt des Gesetzes wiederholt. Denn ein Vertrag hat nicht nur den Zweck, Rechte und Pflichten zu begründen, sondern auch den Zweck, die Vertragsparteien über den Umfang ihrer Rechte und Pflichten zu informieren, ohne dass sie dazu ergänzend den Gesetzestext und die Gemeinschaftsordnung zur Hand nehmen müssen; das rechtfertigt die eine oder andere Wiederholung des Gesetzes. Es darf aber nicht zu Widersprüchen oder Unklarheiten kommen. Eine transparente Gestaltung des Vertrags ist erforderlich, um den zunehmend strenger werdenden Anforderungen der Rspr. an das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB zu genügen. Auf den Musterverwaltervertrag im Anhang (→ § 14 Rdn 1) wird verwiesen.
b) Verwalterbezogener Regelungen in der Gemeinschaftsordnung
Rz. 101
Vor allem in älteren Gemeinschaftsordnungen finden sich Regelungen, die die Verwaltertätigkeit zum Gegenstand haben. Soweit die Regelungen mit dem zwingenden geltenden Recht kompatibel sind (ansonsten sind sie gem. § 26 Abs. 5 WEG unwirksam) ist davon auszugehen, dass sie zumindest konkludent in den Verwaltervertrag einbezogen wurden – außer wenn davon abgewichen wurde. Denn sofern die betreffenden Regelungen durch Beschluss geändert werden können (was Auslegungsfrage ist → § 1 Rdn 7), werden sie durch abweichende Regelungen im (beschlossenen) Verwaltervertrag geändert.
Rz. 102
Beispiele
1. "Der Verwalter ist verpflichtet, bis spätestens 30.6. eines jeden Jahres die Jahresabrechnung zu erstellen und eine Eigentümerversammlung einzuberufen." – Wenn der Verwaltervertrag nichts Abweichendes regelt, gilt diese Vorgabe für jeden bestellten Verwalter.
2. "Das Recht zur Abberufung des Verwalters ist auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt." – Die Regelung ist gem. § 26 Abs. 5 unwirksam, denn gem. § 26 Abs. 3 S. 1 WEG kann ein Verwalter jederzeit abberufen werden.
3. "Der Verwalter kann von jedem Raumeigentümer (gemeint: auch von den Eigentümern nicht ausgebauter Einheiten) ein Verwalterhonorar verlangen." – Auch dieser Regelung wurde Vereinbarungscharakter zugesprochen.“ Nach aktuellem Recht ist die Regelung unwirksam, weil es keine Direktansprüche des Verwalters gegen Miteigentümer mehr gibt.
4. "Der Verwalter kann je Mahnung eine Mahngebühr von 2 DM verlangen." – Das OLG München die Vereinbarung einer höheren Mahngebühr im Verwaltervertrag für unwirksam; es betrachtete die Regelung also offenbar als Vereinbarung.[155] Das dürfte falsch sein, denn eine Vergütungsregelung kann schon wegen der Inflation offenkundig keinen Anspruch auf "ewige Geltung" beanspruchen. Ansonsten wäre Nichtigkeit gem. § 26 Abs. 5 WEG anzunehmen.
c) Verbandsinterne Regelungen im Verwaltervertrag
Rz. 103
Verbandsinterne Regelungen sind solche, die nicht die Rechte oder Pflichten der Vertragsparteien (Verwalter und...
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