§ 11 Bauträgerrecht / II. AGB-Bestimmungen

Rz. 8

Kaum weniger wichtig als die MaBV ist für die Gestaltung von Bauträgerverträgen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Bauträgerverträge sind nahezu nie Individualverträge, die beide Seiten miteinander "ausgehandelt" hätten; denn der Begriff des Aushandelns (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB) setzt voraus, dass der Bauträger seine Regelungen ernsthaft zur Disposition stellt und dem Partner die reale Möglichkeit einräumt, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen.^[7] Dergleichen geschieht in der Praxis allenfalls bei einzelnen Klauseln. Zum anderen handelt es sich bei Bauträgerverträgen nahezu ausnahmslos auch um Verbraucherverträge nach der Legaldefinition des § 310 Abs. 3 BGB. Für diese gilt nach § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB eine Vermutung der Stellung durch den Unternehmer. Zudem genügt gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB schon die einmalige Verwendungsabsicht des Unternehmers, um den Anwendungsbereich der AGB-Kontrolle zu eröffnen. Im Ergebnis ist der Anwendungsbereich der AGB-Kontrolle in aller Regel eröffnet.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass eine notarielle Beurkundung stattfinden muss (§ 311b BGB). In der Regel greift die Vermutungsregel, dass eine Vertragsklausel von einer Vertragspartei gestellt wurde, wenn diese einseitig die Interessen der einen Vertragspartei berücksichtigt.^[8] Hat der Notar den ganzen Vertrag vorformuliert und sich dabei mit dem Bauträger abgestimmt, wie es weithin üblich und de facto meistens unvermeidlich ist, so wird der Bauträger – auch in Übereinstimmung mit § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB – als Verwender anzusehen sein.^[9]

Das gilt selbst dann, wenn die Vereinbarung auf einem vom Käufer unterbreiteten Vertragsangebot beruht, welches der Bauträger dann in gesonderter Urkunde annimmt;^[10] denn es kommt nicht auf diese konkrete Abfolge an, die bei getrennter Beurkundung von Angebot und Annahme im Hinblick auf § 17 Abs. 2a BeurkG mittlerweile ohnehin vorgeschrieben ist, sondern auf die Vorformulierung des Vertragswortlauts durch einen unparteiischen Dritten und auf die tatsächliche Wahrung eines sachgerechten Interessenausgleichs.^[11] Diese Voraussetzungen sind in der Realität nicht oft erfüllt; allenfalls massive Vertriebsprobleme des Bauträgers und eine sachkundige Wahrnehmung der eigenen Interessen des Käufers werden diesen in die Lage versetzen, ein ausreichendes Gleichgewicht herzustellen.

Hält der Urkundsnotar eine Bestimmung wegen der Klauselverbote der §§ 308 und 309 BGB für unwirksam, so muss er die Beurkundung verweigern (§ 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurkG). Bloße Zweifel hingegen hätten zu Belehrungen oder Hinweisen in der Niederschrift zu führen (§ 17 Abs. 2 BeurkG). Wegen der Einzelheiten der gesetzlichen Regelungen und der hierzu ergangenen Rechtsprechung wird auf das Kapitel "Allgemeine Geschäftsbedingungen" verwiesen.

[7] Palandt/Grüneberg, § 305 Rn 20.

[8] BGH v. 14.5.1992 – VII ZR 204/90, NJW 1992, 2160, 2163.

[9] OLG Düsseldorf v. 11.10.1996 – 22 U 66/96, NJW-RR 1997, 659, 660; Heinrichs, NJW 1998, 1447, 1448.

[10] BGH v. 5.4.1984 – VII ZR 21/83, NJW 1984, 2094.

[11] Vgl. MüKo-BGB/Basedow, § 305 Rn 22 f.