A. Typischer Sachverhalt
Rz. 1
Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen (§ 650u Abs. 1 S. 1 BGB).
Beispiel: Eine Privatperson will von einer Bauträgergesellschaft ein noch zu errichtendes Reihenhaus erwerben. Die Gesellschaft ist Eigentümerin des zu bebauenden Grundstücks, das schon real in 150 Trennstücke aufgeteilt worden ist, die mit Reihenhäusern und Doppelhaushälften bebaut werden sollen. Der grundbuchliche Vollzug der Teilung ist jedoch noch nicht erfolgt.
Der Mandant sucht anwaltliche Beratung bei der Verhandlung und Prüfung des notariellen Bauträgervertrags.
B. Rechtliche Grundlagen
Rz. 2
Das Bauträgerrecht wirft wegen der verschiedenen zu berücksichtigenden gesetzlichen Regelungen vielfältige praktische und rechtliche Probleme auf. Erwerber- und Verbraucherschutz, Finanzierungssicherheit und Abwicklungs- bzw. Vertriebsfragen stehen in einem Spannungsverhältnis, das durch die gesetzliche Regelung ausgeformt und durch die Rechtsprechung im Einzelnen ausgestaltet wird. Vor diesem Hintergrund kann die nachfolgende Darstellung die zahlreichen Einzelfragen, die im Zusammenhang mit Bauträgerverträgen auftreten können, nicht vollständig aufzeigen, geschweige denn lösen. Vielmehr soll anhand des im Abschnitt D enthaltenen Mustervertrags eine Darstellung der wichtigsten praxisrelevanten Fragen erfolgen, die einen Einstieg in die Thematik erlaubt, eine umfassende Beschäftigung mit Literatur und Rechtsprechung jedoch nicht zu ersetzen vermag.
Das Vertragsmuster geht von zwei Voraussetzungen aus, die für jede denkbare Gestaltung der Vereinbarungen prägend sind: von der Anwendbarkeit der Makler- und Bauträgerverordnung (vgl. Rdn 3) und der AGB-Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB (vgl. Rdn 8).
I. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Rz. 3
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gilt für Gewerbetreibende, die Tätigkeiten nach § 34c Abs. 1 GewO ausüben, unabhängig vom Bestehen einer Erlaubnispflicht (§ 1 Abs. 1 MaBV). Erfasste Tätigkeiten sind insbesondere die gewerbsmäßige Vermittlung des Abschlusses von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume oder der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge. Neben Grundstücks-, Wohnungs- und Darlehensmaklern fallen Bauträger und Baubetreuer unter den Anwendungsbereich der MaBV. Die Bestimmungen der MaBV sind zwingend, der Gewerbetreibende darf seine Verpflichtungen nach den §§ 2 bis 8 MaBV durch vertragliche Vereinbarung weder ausschließen noch beschränken (§ 12 MaBV).
Das gilt übrigens auch für solche Verkäufer, die zwar eine Erlaubnis nach § 34c GewO tatsächlich nicht besitzen, bei denen aber nach steuerrechtlichen Kriterien Gewerblichkeit vorliegt; wer also beispielsweise innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen veräußert, ist grundsätzlich den Regeln der MaBV unterworfen. Und selbst denjenigen Verkäufern, deren Geschäfte eindeutig nicht gewerblicher Art sind, ist nahezulegen, zu prüfen, ob nicht die "wesentlichen Grundgedanken" der MaBV auch von ihnen beachtet werden sollten: weil nämlich die Sachlage es nahe legen könnte, einerseits, und ggf. auch mit Blick auf § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB andererseits.
Die Anwendbarkeit der MaBV ist im Übrigen nicht davon abhängig, dass ein Werkunternehmer das betreffende Grundstück selbst überträgt. Die Übereignung kann im Zuge der Bauausführung auch durch Dritte erfolgen, solange nur der Werkunternehmer und der Grundstücksverkäufer bei der Vermarktung zusammengewirkt haben bzw. in demselben Lager standen.
1. Zielsetzung der MaBV
Rz. 4
Wegen der besonderen Risiken, die bei Bauträgerprojekten für die Erwerber bestehen und die in der Vergangenheit zu erheblichen Schäden bei entsprechenden Modellen geführt haben, wurde durch die Makler- und Bauträgerverordnung ein Rahmen geschaffen, der bei Bauträgerprojekten im Wesentlichen drei Zielen dient:
(1) der Sicherheit für Leistungen/Vorleistungen des Erwerbers,
(2) der Belehrung des Erwerbers über die vertraglichen Regelungen und
(3) der Gewährleistung der persönlichen Zuverlässigkeit des Bauträgers.
Die MaBV dient dem Schutz des Käufers, der ein noch zu bebauendes Grundstück erwirbt, aber sie garantiert nicht dessen Erfüllungsinteressen. Die Regelungen sollen jedoch eine Absicherung für den Fall gewährleisten, dass der Bau stecken bleibt. Ist der Bau fertiggestellt, muss die MaBV deswegen nicht mehr beachtet werden; die MaBV ist ebenfalls nicht zu beachten, wenn vereinbart wird, dass der Verkäufer Leistungen des Erwerbers erst nach Fertigstellung des Bauwerks erhält.
Schließlich geht die MaBV in § 3 MaBV davon aus, dass der Auftraggeber, also der Käufer des Bauträgervertrags, Eigentum...