§ 11 Spezialfälle ordnungsgemäßer Verwaltung / 4. Renditepotenzial

Rz. 53

Vermietete Immobilien, wie z.B. Mehrfamilienhäuser, werden in der Regel zur Kapitalanlage erworben. Kaufinteressenten haben meist eine konkrete Renditevorstellung und orientieren sich daran, wenn es um die Kalkulation eines aus ihrer Sicht angemessenen Kaufpreises geht. Um die Wirtschaftlichkeit einer zu veräußernden Immobilie kalkulieren zu können, ist es für Kaufinteressenten daher wichtig zu wissen, mit welchen Mieteinnahmen sie in Zukunft rechnen können.

Rz. 54

Wurde eine Renditeimmobilie vor dem Erbfall nicht angemessen bewirtschaftet, können sich verschiedene Defizite auftun, die es vor dem Verkauf zu beheben gilt. Dies können einerseits unterbliebene Instandhaltungsmaßnahmen oder unbehobene Mängel sein. Andererseits ist denkbar, dass die Immobilie zu einem sehr geringen, nicht mehr der marktüblichen Miete entsprechenden Mietzins vermietet wurde. Häufig geht das eine mit dem anderen Hand in Hand. Gerade in guten Lagen, in denen es im Anschluss an eine Sanierung erhebliche Mietsteigerungspotenziale gibt, sollten diese ermittelt und den Kaufinteressenten so konkret wie möglich benannt werden.

Rz. 55

Neben den gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten gemäß §§ 558 f. BGB sollte auch die erzielbare Kaltmiete bei einer Neuvermietung in unsaniertem und saniertem Zustand aufgezeigt werden. Darüber hinaus empfiehlt es sich, die Mietverträge sorgsam durchzusehen und zu prüfen, ob tatsächlich alle vom jeweiligen Mieter genutzten Räumlichkeiten mitvermietet sind. Ist dies nicht der Fall, nutzt der Mieter also Räumlichkeiten oder Einrichtungsgegenstände (z.B. eine Einbauküche) "kostenlos", sollte eine angemessene Mietanpassung vereinbart werden. Schließlich ist zu untersuchen, ob es weitere Mietsteigerungspotenziale durch eine kreative Nutzung von bisher ungenutzten Flächen oder Räumen gibt. Nur beispielhaft seien hier die Vermietung von Fassadenflächen für Werbemittel oder Automaten, eine Vermietung von ungenutzten Kellerräumen als Lagerflächen, die Schaffung von zusätzlich vermietbaren Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück oder die Vermietung von Dachflächen zur Installation von Mobilfunkantennen genannt. Die dadurch jeweils zusätzlich erzielbaren Mieteinnahmen mögen zwar als Einzelpositionen gering erscheinen. Da für die Bewertung des Objekts im Vorfeld des Verkaufs diese zusätzliche Jahresnettokaltmiete allerdings regelmäßig mit dem ortsüblichen Faktor multipliziert wird, kann sich hieraus schnell ein nicht unerheblicher Mehrbetrag ergeben.

Teile dieses Renditepotenzials wird der den Verkauf betreibende Testamentsvollstrecker in Form eines höheren Kaufpreises bereits vorab realisieren können, wenn er dem Käufer die vorhandenen Mietsteigerungsmöglichkeiten transparent und nachvollziehbar darlegt.

Rz. 56

Neben Mieterhöhungen, Nach- und Neuvermietungen spielen insbesondere Kostensenkungen eine relevante Rolle bei der Steigerung der Profitabilität des jeweiligen Objekts. Zwar wirkt sich eine Senkung der Nebenkosten nicht direkt beim Vermieter aus, wenn mit dem Mieter eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart wurde. Allerdings wird der Mieter offener für Mieterhöhungen sein, wenn seine Gesamtkosten nicht oder nur gering steigen. Hat der Vermieter hingegen eine Nebenkostenpauschale vereinbart, so kann er durch Senkung seiner eigenen Kosten seinen Ertrag steigern.