§ 12 Verschiedenes / III. Ansprüche von Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft

1. Ansprüche wegen unterlassener Erhaltung

Rz. 11

Das Unterlassen notwendiger Erhaltungsmaßnahmen kann zu Vermögensschäden bei Wohnungseigentümern führen. Bis zur WEG-Reform 2020 konnten geschädigte Wohnungseigentümer ihre Miteigentümer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn diese nicht aktiv an den erforderlichen Beschlüssen mitwirkten. Das ist jetzt anders, da die Verwaltung gem. § 18 Abs. 1 WEG nicht den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft obliegt. Ersatzansprüche wegen einer fehlerhaften oder unterbliebenen Beschlussfassung können sich deshalb nur gegen die Gemeinschaft richten.

Rz. 12

Beispiel

Aufgrund mangelhafter Bausubstanz kommt es in der vermieteten Wohnung des A zu Feuchtigkeitsschäden. Die Mieter ziehen deshalb aus, ein Mietausfallschaden bei A ist die Folge. Die von A in der Eigentümerversammlung beantragten Sanierungsmaßnahmen finden aus Kostengründen keine Mehrheit; die Sanierung wird insgesamt erst mit rund 1 Jahr Verspätung durchgeführt. – A kann zwar nicht (wie bis zur WEG-Reform 2020) von den Miteigentümern, die nicht für die Sanierung gestimmt hatten, Ersatz des Mietausfallschadens verlangen,^[20] aber von der Gemeinschaft, denn dieser wird die fehlerhafte Beschlussfassung der Miteigentümer (oder, je nach Sichtweise, des Organs "Eigentümerversammlung"^[21]) zugerechnet (→ § 2 Rdn 74). Um ein Mitverschulden an der Schadensentstehung oder -vergrößerung i.S.v. § 254 BGB zu vermeiden, muss A den ihn belastenden Eigentümerbeschluss (Ablehnung der beantragten Sanierung) anfechten. Hat A aber den erstmaligen Ablehnungsbeschluss angefochten und zugleich auf Beschlussersetzung geklagt, muss er (während des laufenden Verfahrens) spätere Ablehnungs- oder Vertagungsbeschlüsse nicht stets aufs Neue anfechten.^[22]

Rz. 13

Wenn der Verwalter die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen pflichtwidrig verzögert, wird sein Verschulden der Gemeinschaft analog § 31 BGB zugerechnet.

Beispiel: Trödelnder Verwalter

Im vorstehenden Beispielsfall verlangt A vom Verwalter immer wieder, dass er sich um die Vorbereitung von Sanierungsarbeiten kümmern soll; vergeblich. Oder: Der Sanierungsbeschluss wurde schon früh gefasst, vom Verwalter aber pflichtwidrig nicht bzw. nicht vollständig ausgeführt. A verlangt Ersatz des Mietausfallschadens von der Gemeinschaft. – Mit Erfolg. Der Verwalter muss die vollständige Durchführung des Sanierungsbeschlusses sicherstellen.^[23] (Zu weiteren Haftungsfällen → § 10 Rdn 330). Die Gemeinschaft muss sich das Verschulden des Verwalters analog § 31 BGB zuzurechnen lassen.^[24] Sie kann wegen der ihr entstandenen, vom Verwalter verschuldeten Schäden bei diesem Regress nehmen. (Rückblick: Nach dem alten Recht wurde das Verwalterverschulden der Gemeinschaft nicht zugerechnet; A konnte bzw. musste seine Ansprüche direkt gegen den Verwalter geltend machen.^[25])

[20] Zum alten Recht siehe BGH v. 23.2.2018 – V ZR 101/16, ZMR 2018, 1015; BGH v. 17.10.2014 – V ZR 9/14, ZWE 2015, 88.

[21] Lehmann-Richter/Wobst, § 5 Rn 386.

[22] BGH v. 23.2.2018 – V ZR 101/16, ZMR 2018, 1015, Rn 42.

[23] BGH v. 8.6.2018 – V ZR 125/17, ZMR 2018, 777.

[24] Lehmann-Richter/Wobst, § 5 Rn 388; RegE WEMoG BR-Drucks 168/20, 59.

[25] BGH v. 8.6.2018 – V ZR 125/17, ZMR 2018, 777.

2. Ansprüche wegen Schäden am Sondereigentum infolge von Mängeln des Gemeinschaftseigentums

Rz. 14

Entsprechend der unter Nichtjuristen seit eh und je verbreiteten Überzeugung (die bis zur WEG-Reform 2020 indes falsch war) besteht nach dem neuen Recht (jetzt wirklich) eine verschuldensunabhängige Einstandspflicht der Gemeinschaft gegenüber den Wohnungseigentümern für den mangelfreien Zustand des Gemeinschaftseigentums.

Rz. 15

Beispiel: Schaden am Sondereigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums

Aufgrund einer defekten Hauptwasserleitung (oder: eines undicht gewordenen Daches; oder: eines anfänglichen Baumangels usw.) kommt es zu einem Wassereintritt in die Wohnung des A. A verlangt von der Gemeinschaft Ersatz des ihm entstandenen Schadens, z.B. für zerstörtes Parkett. – Zu Recht gem. § 14 Abs. 3 WEG.^[26] Wenn es sich um einen Leitungswasserschaden handelt, muss A aber zunächst die Regulierung durch die Gebäudeversicherung abwarten (→ § 12 Rdn 6). (Rückblick: Nach dem alten Recht wurden Ersatzansprüche abgelehnt. Für einen Schadensersatzanspruch fehlte es an einem Verschulden; vorausgesetzt, die Gemeinschaft bzw. der Verwalter hatte den Schaden nicht schuldhaft verursacht oder vergrößert. Ein Aufopferungsanspruch analog § 906 BGB wurde verneint.^[27])

Rz. 16

Die Gemeinschaft schuldet gem. § 14 Abs. 3 WEG auch dann einen angemessenen Ausgleich in Geld, wenn ein Wohnungseigentümer Schäden infolge von Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum erleidet. Wenn im Zuge solcher Arbeiten die von der Gemeinschaft beauftragten Handwerker mangelhaft arbeiten und deshalb Schäden beim Sondereigentümer eintreten, muss sich die Gemeinschaft das Verschulden der Handwerker zurechnen lassen (→ § 6 Rdn 59, Fall d).

[26] So auch BeckOK WEG/Müller § 14 Rn 136.

[27] BGH v. 21.5.2010 – V ZR 10/10, ZMR 2010, 783.

3. (Keine) Ersatzansprüche der Wohnungseigentümer nach baulichen Maßnahmen

Rz. 17

Mitunter werden nützliche bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum von einzeln...