§ 13 Öffentliches Recht / 2. § 172 BauGB

Rz. 9

Die Vorschrift gibt seit dem 1.1.1998 den Landesregierungen die Ermächtigung, durch Rechtsverordnung in allen oder einzelnen in der Verordnung aufgeführten Milieuschutzgebieten die Begründung von Sondereigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken dienen, genehmigungspflichtig zu machen.^[17]

Rz. 10

Die Genehmigungspflicht betrifft bei Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind,^[18] die Begründung von Sondereigentum gemäß §§ 3 oder 8 WEG. Auch die Bildung von Teileigentum bedarf bei diesen Gebäuden der Genehmigung, so dass Umgehungen durch das sog. "Kellermodell" ausgeschlossen sind.^[19] Auch die nachträgliche Begründung von zusätzlichem Sondereigentum z.B. die Unterteilung, Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist genehmigungspflichtig, nicht jedoch die reine Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt.^[20] Ob auch die Aufteilung von Neubauten der Genehmigung bedarf, ist offen; Negativattest oder Genehmigung sollten zur Vermeidung von Zweifeln zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden.^[21]

Rz. 11

Die Genehmigung zur Bildung von Sondereigentum darf nach § 172 Abs. 4 BauGB nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll und die beabsichtigte Aufteilung dem zuwider laufen würde.^[22] Ein Rechtsanspruch auf Genehmigung besteht nach § 172 Abs. 4 S. 3 BauGB in folgenden Fällen:

▪	Das Grundstück gehört zu einem Nachlass und Sondereigentum soll zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden. Strittig ist insbesondere, ob eine den Erbquoten nicht entsprechende Aufteilung genehmigungsfähig ist und ob auch die Erfüllung von Pflichtteilsansprüchen genügt.[23]
▪	Das Sondereigentum wird zur Eigennutzung an Familienangehörige entgeltlich oder unentgeltlich veräußert. Genehmigt werden kann insofern aber nur die Aufteilung in die Einheiten, die Angehörige bewohnen, nicht eine Gesamtaufteilung.[24]
▪	Es ist bereits eine Vormerkung auf Bildung und Übertragung von Sondereigentum eingetragen.
▪	Das Gebäude wird zum Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Sondereigentum im Ganzen nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt.
▪	Der Eigentümer verpflichtet sich, innerhalb von 7 Jahren ab Begründung von Sondereigentum, die Wohnung nur an Mieter zur veräußern. Diese Verpflichtung muss gegenüber der Baugenehmigungsbehörde schriftlich durch den verfügungsberechtigten Eigentümer abgegeben werden und kann in Fällen, in denen anderenfalls die Versagung der Genehmigung droht, diese ermöglichen. Die Gemeinde kann im Genehmigungsbescheid zur Absicherung dieser Verpflichtungen bestimmen, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Dieser Genehmigungsvorbehalt kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Grundbuch für die betroffenen Sondereigentumseinheiten eingetragen werden. Er wirkt als relatives Veräußerungsverbot (§ 172 Abs. 4 S. 5 BauGB, § 135 BGB).[25]

[17] Zu den Überleitungsvorschriften für neue erlassene Verordnungen und Milieuschutzgebiete Langhein, ZNotP 1998, 346; Hertel, DNotI-Report 1997, 163.

[18] Dazu Langhein, ZNotP 1998, 346.

[19] Näher Langhein, ZNotP 1998, 346.

[20] Langhein, a.a.O.; Hertel, DNotI-Report 1997, 160 (wobei die Nutzungsänderung selbst als solche i.d.R. der baurechtlichen Genehmigung bedarf).

[21] Bei Neubauten wird i.d.R. die Genehmigung ohne weiteres erteilt. Die Genehmigungspflicht eher bejahend Langhein, ZNotP 1998, 346.

[22] Zu den Maßstäben der dabei zutreffenden Prognoseentscheidung vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3847.

[23] Langhein, ZNotP 1998, 350.

[24] Langhein, ZNotP 1998, 351, dort auch m.w.N. zum Begriff des Familienangehörigen.

[25] Zu dieser missglückten und im Detail außerordentlich problematischen Bestimmung vgl. im Einzelnen Langhein, ZNotP 1998, 350 ff.; Hertel, DNotI-Report 1997, 161 f.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3851, vgl. auch Naumann, notar 2016, 117, 122 und Naumann, notar 2017, 128, 133 zu der Frage, ob § 878 BGB in diesen Fällen anwendbar ist.