Dipl.-Rpfl. (FH) Stefan Geiselmann
Rz. 128
Wenn im Versteigerungstermin ein Gebot abgegeben wurde, das einschließlich des Kapitalwertes (bzw. Ersatzwertes) der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte 50 % des festgesetzten und für den Termin verbindlichen Verkehrswertes des konkreten Versteigerungsobjektes nicht erreicht, muss der Zuschlag auf dieses Gebot gem. § 85a Abs. 1 ZVG von Amts wegen versagt werden.
Die Vorschrift soll nach dem Willen des Gesetzgebers die Verschleuderung von Versteigerungsimmobilien verhindern. Mit Einführung dieser Grenze hat der Gesetzgeber aber auch zu verstehen gegeben, dass ein Verlust von bis zu 50 % gegenüber dem festgesetzten Verkehrswert nicht unbedingt eine Verschleuderung der Immobilie darstellt.
Wenn das geringste Gebot im Versteigerungstermin allerdings höher ist als die 50 %-Grenze, ist Letztere nicht mehr zu beachten, da Gebote unterhalb des geringsten Gebotes als unzulässig zurückzuweisen sind (vgl. Rdn 111 ff.). Gebote unter 50 % des festgesetzten Verkehrswertes sind – bei niedrigerem geringsten Gebot – zwar zulässig (da wirksam), aber nicht zuschlagsfähig.
Rz. 129
Die Zuschlagsversagung bedarf keines darauf gerichteten Antrages an das Gericht. Sie ergeht von Amts wegen und geht einer auf Antrag ergehenden Entscheidung gem. § 74a Abs. 1 ZVG (siehe Rdn 131 ff.) vor.
Im Falle der Zuschlagsversagung ist gem. § 85a Abs. 2 S. 1 ZVG i.V.m. § 74a Abs. 3 ZVG von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. Dieser ist ein selbstständiger Termin und keine Fortsetzung des früheren Termins. In ihm ist eine Zuschlagserteilung auch bei einem Gebot möglich, das unterhalb der 50 %-Grenze liegt (ein niedrigeres ger. Gebot vorausgesetzt). Auch § 74a Abs. 1 ZVG ist fortan nicht mehr zu beachten (§ 85a Abs. 2 S. 2 ZVG, Grundsatz der Einmaligkeit).
Nach dem Wegfall beider Grenzen kann eine Verschleuderung des Objektes evtl. durch die mit der Versteigerung nicht einverstandenen Gemeinschafter immer noch über § 765a ZPO verhindert werden.
Dies ist jedoch nur möglich, wenn konkrete Anhaltspunkte vorliegen, dass in einem weiteren Versteigerungstermin ein besseres Versteigerungsergebnis erzielt werden kann.
Der (best-) betreibende Gemeinschafter hat zudem noch die Möglichkeit, die Zuschlagsversagung durch Bewilligung der einstweiligen Einstellung gem. §§ 30, 33 ZVG zu erreichen (vgl. Rdn 127).
Rz. 130
Wenn ein Grundpfandgläubiger, dessen Recht bei der Versteigerung nicht bestehen bleibt (selten; nur bei unterschiedlicher Belastung der Miteigentumsanteile einer Bruchteilsgemeinschaft möglich), ein Gebot unter 50 % des festgesetzten Verkehrswertes abgibt, ist gem. § 85a Abs. 3 ZVG der Zuschlag nicht zu versagen (d.h. er ist zu erteilen), wenn sein Gebot (bestehen bleibende Rechte und zu zahlender Teil) zusammen mit dem Betrag, mit dem er bei der Verteilung des Versteigerungserlöses ausfallen würde, die Hälfte des Grundstückswertes erreicht. Anders als bei § 74b ZVG ist es hier allerdings nicht erforderlich, dass der Betrag, mit dem der Gläubiger ausfällt, sich unmittelbar an den letzten durch Zahlung zu deckenden Anspruch anschließt. Hier sind die Gemeinschafter – wie auch die übrigen Beteiligten – gut beraten, das Versteigerungsgeschehen genauestens zu beobachten und notfalls durch Abgabe eigener Gebote das Versteigerungsgeschehen voran zu bringen, um evtl. Rechtsnachteile durch zu niedrige Gebote zu vermeiden. Letztendlich kann der (best-) betreibende Gemeinschafter vor Erteilung des Zuschlags noch die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen und so die Zuschlagsversagung herbeiführen (vgl. Rdn 127).