§ 13 Zuschlagsverhandlung / H. Räumungsvollstreckung

Rz. 76

Aus dem Zuschlagsbeschluss kann jederzeit die Räumungsvollstreckung gegen den Schuldner stattfinden. Für die Räumungsvollstreckung ist (aufgrund der Änderung ab 1.1.1999) keine besondere Durchsuchungsanordnung des Richters mehr erforderlich, § 758a Abs. 2 ZPO. Dies gilt auch dann, wenn der Zuschlagsbeschluss vom Rechtspfleger erlassen wurde.^[92] Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen, § 885 Abs. 1 ZPO. Insoweit kann der Vollstreckungsauftrag auf diese Maßnahmen beschränkt werden, § 885a Abs. 1 ZPO. Ein beschränkter Vollstreckungsauftrag gem. § 885a ZPO kann auch auf einen Zuschlagsbeschluss gem. § 93 Abs. 1 ZVG gestützt werden.^[93]

Rz. 77

Wie jeder andere Vollstreckungstitel bedarf auch der Zuschlagsbeschluss regelmäßig der Klauselerteilung und er muss dem Schuldner vorher zugestellt werden. Wer Vollstreckungsschuldner ist, beurteilt sich nach § 750 Abs. 1 ZPO. Danach kann die Zwangsvollstreckung nur gegen eine Person begonnen werden, die im Titel und in der Vollstreckungsklausel als Vollstreckungsschuldner bezeichnet ist. Damit wird gewährleistet, dass staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich bereits ausgewiesenen Anspruchs erfolgt, und zwar für und gegen die im Titel genannten Personen. Diese allgemeine Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung kann nicht durch materiell-rechtliche Erwägungen außer Kraft gesetzt werden.^[94] Es ist daher ohne Bedeutung, ob der Dritte nach materiellem Recht zur Herausgabe der Mietsache an die Gläubigerin verpflichtet wäre; denn diese Fragen gehören in das Erkenntnisverfahren und nicht in das formalisierte Zwangsvollstreckungsverfahren.^[95] Der Gerichtsvollzieher hat nicht das Recht zum Besitz zu beurteilen, sondern allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse, gleich wie der Besitz erlangt ist. Sodann ist nur noch zu prüfen, ob sich die Räumungsverpflichtung nach dem vom Gläubiger beigebrachten Titel gegen den von ihm festgestellten (Mit-)Besitzer der Wohnung richtet.

Rz. 78

Soll die Vollstreckung neben dem Schuldner auch gegen einen Dritten erfolgen, ist die Klausel und die Urkunde, aufgrund derer die Klausel gegen den Dritten erteilt wurde, im Parteiwege zuzustellen, § 750 Abs. 2 ZPO.

Rz. 79

Unstreitig erfolgt die Räumungsvollstreckung auch gegen den Ehegatten des Schuldners, die weiteren Familienangehörigen und auch den Lebensgefährten, soweit diese den Wohnsitz des Schuldners teilen und nicht ein offensichtlich eigenständiges wirksames Besitzrecht am Grundstück haben.^[96]

Rz. 80

Hinweis

Um Schwierigkeiten des Gerichtsvollziehers bei der Räumung zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Familienangehörigen namentlich in der Vollstreckungsklausel zu bezeichnen.

Rz. 81

Soll die Zwangsvollstreckung gegen einen Besitzer erfolgen, dessen Recht durch Zuschlag erloschen ist, muss die Klausel sich ausdrücklich gegen diesen richten. Problematisch wurde dies in der Vergangenheit insbesondere dann, wenn Mieter oder Pächter sich der Räumung widersetzten, weil sie angeblich Aufwendungen erbracht hätten, die eine Räumungsvollstreckung verhinderten, § 57c ZVG a.F. Die §§ 57c und 57d ZVG wurden jedoch ersatzlos gestrichen.

Rz. 82

Allerdings machen Miet- oder Pachtverhältnisse in der Praxis weiterhin erhebliche Probleme, denn nicht selten werden solche Verhältnisse angemeldet, die in Wahrheit fingiert sind, um Bietinteressenten im Versteigerungstermin von der Abgabe von Geboten abzuschrecken.^[97] Grundsätzlich muss gegen den Mieter oder Pächter auf Räumung und Herausgabe geklagt werden. Dies gilt selbst dann, wenn dem Ersteher das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 57a ZVG zur Seite steht. Nur wenn ein Mieter oder Pächter ohne Rechtsgrund besitzt und das Miet- oder Pachtverhältnis zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung bereits beendet war, kann gem. § 93 ZVG die Räumung verlangt werden.

Rz. 83

Wird der Mietvertrag vor Erteilung des Zuschlags abgeschlossen, der Besitz an der Mietsache aber erst danach erlangt oder findet ein bei Zuschlagserteilung bereits ausgeübter Besitz seine Grundlage nicht in einem Mietverhältnis, kann der Besitzer sich auf die Bestimmung nicht berufen. Vor diesem Hintergrund stellt der BGH^[98] klar, dass der Besitzer eines Grundstücks, gegen den aus dem Zuschlagsbeschluss die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe betrieben wird und der dann ein durch den Zuschlag nicht erloschenes Recht geltend macht, dem Vollstreckungsgericht zumindest Anhaltspunkte darzutun hat, die ein Besitzrecht zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung nahe legen; andernfalls hat der Räumungsanspruch Erfolg.

Rz. 84

Einwendungen des besitzenden Dritten sind bereits im Klauselerteilungsverfahren zum Zuschlagsbeschluss zu prüfen.^[99]

Rz. 85

Bei dem Antrag auf Erteilung der Klausel sollten jedoch strengere Anforderungen als nur die Anmeldung gestellt werden.^[100] Ist ein behauptetes Mietverhältnis zwischen dem Schuldner und ein...