§ 16 Bauträgervertrag / n) Finanzierung des Kaufpreises (Teil II § 3)

Rz. 22

Der Bauträger hat Interesse daran, dass der Erwerber seine Finanzierung nachweist. Sofern dieses nicht vor Abschluss des Bauträgervertrags geschieht, können dazu Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Anders als im hier vorgeschlagenen Formular könnte ein Rücktrittsrecht des Bauträgers für den Fall vorgesehen werden, dass der Erwerber seine Finanzierung nicht fristgerecht nachweist. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass es zu den allgemeinen Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit gem. § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MaBV gehört, dass Rücktrittsrechte des Bauträgers erloschen sind. Die erste Kaufpreisrate kann somit erst fällig werden, wenn das Rücktrittsrecht erloschen ist.

Rz. 23

Um den Kaufpreis über ein Darlehen finanzieren zu können, muss der Erwerber dem Gläubiger regelmäßig Sicherheiten stellen. Als Sicherheit kommt häufig nur der Vertragsgegenstand in Frage, dessen Erwerb mit dem Darlehen finanziert werden soll. Sollen vor Eigentumsübergang auf den Erwerber Grundpfandrechte am Vertragsgegenstand in das Grundbuch eingetragen werden, muss der Bauträger als Eigentümer des Grundstücks mitwirken und die Eintragung der Grundpfandrechte im Grundbuch bewilligen. Der Bauträger muss in diesem Fall dagegen gesichert werden, dass vor der vollständigen Kaufpreiszahlung das Darlehen zu anderen Zwecken als der Tilgung des Kaufpreises verwendet wird. Als Sicherheit in diesem Sinn kommt die Abtretung der Ansprüche des Erwerbers gegen die finanzierende Bank auf Auszahlung der Darlehensvaluta an den Bauträger in Betracht. Diese Abtretung darf jedoch nicht als Ermächtigung zum Abruf des Kaufpreises losgelöst von den Voraussetzungen des § 650m BGB und des § 3 MaBV anzusehen sein. Sie muss daher so ausgestaltet sein, dass der Bauträger Zahlung nur nach den Regelungen des mit diesen Vorschriften in Einklang stehenden Vertrags verlangen darf. Als weitere Sicherheit für den Bauträger kommt die Einschränkung der Sicherungsvereinbarung (Zweckerklärung) in Frage, die der Eintragung des Grundpfandrechts zugrunde liegt. Die Einschränkung wird regelmäßig mit dem Inhalt vereinbart, dass die finanzierende Bank bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung oder bis zur Eigentumsumschreibung das Grundpfandrecht nur insoweit verwerten oder behalten darf, als sie Zahlungen mit Tilgungswirkung auf den Kaufpreis geleistet hat.^[33] Das Finanzierungsgrundpfandrecht des Erwerbers muss im Grundbuch im Rang vor der Eigentumsvormerkung eingetragen werden. Im Kaufvertrag kann für die Eintragung ein Rangvorbehalt vorgesehen werden. (Im Formular befindet sich ein solcher Rangvorbehalt in Teil III.) Geschieht das nicht, ist die Bewilligung des Rangrücktritts durch den Erwerber erforderlich.^[34]

[33] Hoffmann, NJW 1987, 3153; Ertl, MittBayNot 1989, 53.

[34] Ulbrich, MittRhNotK 1995, 289.