§ 20 Mietrecht / D. Kündigung des Mietverhältnisses und seine Form

Rz. 23

Die Kündigung wirft in der Praxis für die Erbengemeinschaft oft erhebliche Schwierigkeiten auf. Sie resultieren meist aus den formalen Anforderungen, die der Gesetzgeber dem Kündigenden generell auferlegt. Diese Anforderungen sollten nicht auf die "leichte Schulter" genommen werden, denn ein (unerkannt) nicht wirksam gekündigtes Mietverhältnis kann zu empfindlichen Schadensersatzansprüchen führen, wenn bspw. bereits die Weitervermietung des Mietobjekts wirksam in die Wege geleitet wurde, im Vertrauen darauf, das ursprüngliche Mietverhältnis sei beendet.

I. Allgemeine Regeln

Rz. 24

In den allgemeinen Bestimmungen ist für die Kündigung eines Mietverhältnisses keine bestimmte Form vorgeschrieben. Demzufolge kann die Kündigung auch mündlich erklärt werden. Freilich können die Parteien auch vertraglich eine bestimmte Form für die Kündigung vereinbaren. Sonderregelungen gelten jedoch für die Wohnraummiete (§ 568 BGB), Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume (§ 578 BGB) und die Landpacht (§§ 594 f. BGB). Hier schreibt das Gesetz die Form der Kündigung vor.

II. Schriftform der Kündigung, § 126 BGB

Rz. 25

Die Kündigung bedarf der Schriftform, § 126 BGB. Die gesetzliche Form gilt für beide Seiten des Vertrags und jede Art der Kündigung. Wird gegen den gesetzlichen Formzwang verstoßen, ist die Kündigung nach § 125 S. 1 BGB nichtig. Sie kann nach § 141 Abs. 1 BGB nur durch Neuvornahme unter Beachtung der gesetzlichen Form und ohne Rückwirkung bestätigt werden.^[37]

Die schriftliche Form ist nach § 126 Abs. 1 BGB gewahrt, wenn die Kündigungserklärung in einer Urkunde enthalten ist, die von dem Kündigenden eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigtem Handzeichen unterzeichnet ist. Hieraus folgt, der Kündigende selbst muss die Unterschrift eigenhändig leisten. Eine mechanisch erstellte oder eine bloß ausgedruckte Unterschrift genügt nicht.^[38] Auch das Telefax, das Telegramm oder eine bloße Kopie genügt nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur diesen Anforderungen nicht.^[39] Unzureichend sind ferner Kündigungen per E-Mail oder auf einem Notepad geleistete und dem Empfänger per Datenleitung übermittelte Unterschriften.^[40]

Rz. 26

Gemäß § 126 Abs. 3 BGB i.V.m. § 126a Abs. 1 BGB kann als Sonderfall der Schriftform diese – da sie gesetzlich nicht ausgeschlossen ist – durch die elektronische Form bei einer Kündigungserklärung, die durch ein elektronisches Dokument (z.B. E-Mail) übermittelt werden soll, ersetzt werden. Inhaltlich verbleibt es bei den vorgenannten Anforderungen der schriftlichen Kündigung, es ändern sich aber die Anforderungen an die Speicherung der Schriftzeichen und an die Authentifizierung. Hier muss der Kündigende gemäß § 126a BGB der Kündigungserklärung seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten Signatur versehen. Wirksam ist diese Art der Übermittlung allerdings nur, wenn der Erklärungsempfänger damit – auch formlos oder durch entsprechende Nutzung in der Vergangenheit – einverstanden ist.^[41]

Gegenüber Rechtsanwälten und Steuerberatern dürfte die Nutzung der elektronischen Form wegen der Pflicht zur Nutzung des besonderen elektronischen Postfachs (beA bzw beSt) zulässig sein.^[42]

[37] Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, § 542 BGB Rn 39.

[38] Flatow, NZM 2004, 281, 283.

[39] Emmerich/Sonnenschein/Haug, § 568 BGB Rn 6; BGHZ 121, 224, 229 ff.; Schmidt-Futterer/Stryl, § 568 BGB Rn 16; Kinne/Schach/Bieber/Schach, § 568 BGB Rn 2; a.A. AG Köln WuM 1992, 194 ohne weitere Begründung; AG Hannover WuM 2000, 412.

[40] Schmidt-Futterer/Stryl, § 568 BGB Rn 17.

[41] Schmidt-Futterer/Stryl, § 568 BGB Rn 26.

[42] LG Itzehoe, Urt. v. 18.2.2022 – 9 S 33/21.

III. Kündigung durch die Erbengemeinschaft

Rz. 27

Nach der Vorstellung des Gesetzgebers haben sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft die Kündigung eigenhändig auf einer Urkunde zu unterschreiben. Fehlt die eigenhändige Unterschrift auch nur eines Mitglieds der Erbengemeinschaft, so ist die Kündigung bereits formell unwirksam nach § 125 S. 1 BGB.

Diesem Erfordernis kann die Erbengemeinschaft nur begegnen, indem sie einen Vertreter bestellt oder einen der Miterben bevollmächtigt, für die Erbengemeinschaft tätig zu werden.

Der BGH hat die Auffassung vertreten, dass die wirksame Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses voraussetzt, dass alle Miterben der Kündigung zustimmen, notfalls müsse diese durch gerichtliche Entscheidung erzwungen werden.^[43]

[43] Sonnenschein, ZMR 1992, 417.

1. Kündigung als Verfügung i.S.d. § 2040 BGB

Rz. 28

In der Kündigung durch die Erbengemeinschaft wurde vom BGH materiell-rechtlich eine Verfügung nach § 2040 Abs. 1 BGB gesehen und nicht eine mehrheitsfähige Maßnahme der Nachlassverwaltung gemäß § 2038 Abs. 2 BGB. Diese sollte auch für Verfügungen über Nachlassgegenstände gelten, die zugleich Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung sind. Diese Rechtsprechung wurde ab dem Jahr 2005 aufgeweicht. Der BGH sieht in einer Entscheidung die Kündigung eines landwirtschaftlichen Pachtvertrags als Verfügung i.S.d. § 2040 BGB an, ergänzt allerdings, dass viel dafürspreche, dass solche Verfügungen als Maßnahmen ordnungsgemäßer ...