§ 21 Erbfall und Grundbuch / I. Tod einer Vertragspartei nach Auflassung, aber vor Eigentumseintragung

Rz. 60

Stirbt bei einem Veräußerungsvorgang eine Vertragspartei nach Erklärung der Auflassung, aber vor Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, so hat dies keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Auflassung, § 130 Abs. 2 BGB. Beim Tod des Grundstücksveräußerers handelt es sich nicht um einen Verlust der Verfügungsbefugnis i.S.d. § 878 BGB. Entscheidend ist nur der Zeitpunkt der Abgabe der Auflassungserklärung als Willenserklärung. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Auflassungserklärung dem Grundbuchamt bereits vor dem Tode des Veräußerers zugegangen ist. Die Auflassung ist bindend geworden. Die Bindungswirkung wirkt sich auch auf die Erben aus, die nicht mehr widerrufen können, § 873 Abs. 2 BGB.

Rz. 61

Um die vom Erblasser abgegebene Auflassungserklärung durch Eigentumsumschreibung auf den Erwerber in das Grundbuch vollziehen zu können, bedarf es weder der vorherigen Eintragung der Erben des Veräußerers noch deren Eintragungsbewilligung oder Zustimmung, § 40 Abs. 1 GBO. Sollten zwischenzeitlich die Erben des Veräußerers im Grundbuch eingetragen worden sein, so genügt trotzdem die Eintragungsbewilligung des Erblassers – die in der Auflassungserklärung selbst gesehen werden kann – zur Umschreibung des Eigentums an einem Grundstück auf den Erwerber.^[52] Antragsteller für die Eigentumsumschreibung nach § 13 Abs. 1 GBO ist in der Regel ohnehin der Erwerber, weil er an der Eintragung interessiert ist. Als Nachweis der Einigung nach § 20 GBO bzw. der Bewilligung nach § 19 GBO ist eine Ausfertigung der Auflassungserklärung vorzulegen.

Rz. 62

Den Antrag auf Eigentumsumschreibung wird in der Regel der beurkundende Notar beim Grundbuchamt einreichen, § 15 GBO, § 53 BeurkG.

Rz. 63

Anders ist es allerdings, wenn der Erwerber nach Erklärung der Auflassung stirbt. Erfährt das Grundbuchamt davon nichts (es braucht insoweit keine Ermittlungen anzustellen), kann es, ohne dass es deshalb eine Rechtsverletzung begeht, den verstorbenen Erwerber noch als Eigentümer im Grundbuch eintragen.

Rz. 64

Wird der Tod dem Grundbuchamt jedoch noch vor der Eintragung bekannt, so darf der verstorbene Erwerber nicht mehr als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, weil das Grundbuchamt das Grundbuch nicht wissentlich unrichtig machen darf. Nach § 1922 BGB sind an die Stelle des Erwerbers seine Erben getreten in der Rechtsposition, die der Erblasser selbst innehatte.

Rz. 65

Die Auflassung ist nach § 873 Abs. 2 BGB für beide Vertragsparteien bindend geworden. Der Erbe oder die Erben sind (in Erbengemeinschaft) als Eigentümer und Rechtsnachfolger des Erwerbers im Grundbuch einzutragen. Sie haben ihr Erbrecht in der Form des § 35 GBO nachzuweisen. Einer Zwischeneintragung des verstorbenen Erblassers bedarf es nicht, sie wäre sogar unzulässig.

Rz. 66

Da die Erben in die Rechtsposition des Erblassers eingetreten sind, bedarf es keiner besonderen Auflassung zugunsten der Erben des Erwerbers. Den (lediglich schriftlichen) Antrag auf Eintragung der Erben als neue Eigentümer (§ 13 GBO) können entweder alle Erben gemeinsam oder jeder einzelne von ihnen ohne Zustimmung der anderen stellen.

Rz. 67

Wird der verstorbene Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, so ist diese Eintragung weder materiell unwirksam noch inhaltlich unzulässig. Es handelt sich lediglich um eine unzutreffende Bezeichnung des wirklichen Eigentümers.

[52] BGH DNotZ 1968, 414.