Rz. 223
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte können verschiedenen Vermögensarten i.S.d. BewG zugeordnet werden, nämlich einerseits dem Grundvermögen und andererseits dem land- und forstwirtschaftlichen oder dem Betriebsvermögen.
Rz. 224
Eine Zugehörigkeit zum Grundvermögen im bewertungsrechtlichen Sinne ist (bei privaten Grundstücken) immer dann gegeben, wenn sie nicht dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen oder dem Betriebsvermögen zugeordnet werden.
Rz. 225
Im Einzelnen umfasst das Grundvermögen insbesondere den Grund und Boden sowie die darauf stehenden Bauwerke und Außenanlagen, außerdem die Erbbaurechte, das Wohnungs- und das Teileigentum.
Rz. 226
Bewertungsziel beim Grundvermögen ist durchgängig der gemeine Wert (§ 177 BewG), i.S.v. § 9 BewG, also – vereinfacht ausgedrückt – der Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB.
Rz. 227
Für unterschiedliche Grundstücksarten enthält das BewG jeweils unterschiedliche Vorgaben, welche Bewertungsmethode anzuwenden ist. Unbebaute Grundstücke i.S.v. § 178 BewG sind nach dem Vergleichswertverfahren (§ 179 BewG) zu bewerten. Für bebaute Grundstücke i.S.v. § 180 BewG kommen als Bewertungsmethoden nach § 182 BewG das Vergleichswertverfahren (Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser), das Ertragswertverfahren (Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke) und das Sachwertverfahren (soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt) in Betracht. Erbbaurechtsgrundstücke (§§ 192 ff. BewG), Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 195 BewG), Grundstücke im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG) und Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz (§ 197 BewG) unterliegen besonderen Regelungen.
Rz. 228
Gemäß § 198 BewG hat der Steuerpflichtige in jedem Fall die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert – durch entsprechendes Sachverständigengutachten[255] – nachzuweisen und dadurch die Maßgeblichkeit der bewertungsgesetzlichen Vorgaben zu vermeiden. Die maßgeblichen Grundbesitzwerte werden gem. § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG i.V.m. § 157 Abs. 3 BewG auf den Bewertungsstichtag i.S.v. § 11 ErbStG gesondert festgestellt.
Im Einzelnen gilt Folgendes:
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