§ 25 Steuerrechtliche Grundlagen der Testamentsgestaltung / b) Unbebaute Grundstücke

Rz. 229

Nach § 179 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach der Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch ermittelt und den Finanzämtern entsprechend mitgeteilt. Maßgeblich für die Bewertung ist dabei stets der Wert, der vom Gutachterausschuss zuletzt ermittelt wurde. Sofern von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermittelt werden kann, sind für die Wertbestimmung vergleichbare Flächen heranzuziehen. Unter Umständen ist der Gutachterausschuss um Auskunft zu ersuchen.^[256]

Rz. 230

Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag voranging.^[257] Somit kommt es nicht darauf an, wann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert tatsächlich ermittelt und dem Finanzamt mitgeteilt hat. Da die Bodenrichtwerte auf der Grundlage der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) zum Ende eines jeden zweiten Kalenderjahres ermittelt werden, kann der anzusetzende Wert daher höchstens zwei Jahre alt sein.

Rz. 231

Weicht das zu bewertende Grundstück von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone ab, sind entsprechende Korrekturen vorzunehmen. Wertbeeinflussende Merkmale sind insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, das sich in der Geschossflächenzahl und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken kann, die Grundstückstiefe und die Grundstücksgröße sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland. Der Wert von Grundstücken, die von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist grundsätzlich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten.

Rz. 232

Bei Abweichungen beispielsweise zwischen Geschossflächenzahl (GFZ) zum Bodenrichtwert aus der anwendbaren Richtwertzone und der tatsächlichen GFZ des zu bewertenden Grundstücks sind die Umrechnungskoeffizienten der Gutachterausschüsse zu berücksichtigen.^[258]

Rz. 233

Weitere wertbeeinflussende Merkmale, wie z.B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrundes, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz. In diesen Fällen kann, wenn die Bewertung nach obiger Methode offensichtlich zu hoch ist bzw. über dem Verkehrswert liegt, nur auf die Öffnungsklausel nach § 198 BewG zurückgegriffen werden (in der Regel Vorlage eines Gutachtens), in dessen Rahmen auch sonstige wertbeeinflussende Merkmale berücksichtigt werden können.

[256] R B 179.3 ErbStR 2011.

[257] R B 179.2 Abs. 1 ErbStR 2011.

[258] R B 179.2 Abs. 2 ff. ErbStR 2011.