aa) Einteilung der Grundstücksarten in Abhängigkeit zur Wohn-/Nutzfläche
Rz. 234
Die Bewertung bebauter Grundstücke richtet sich nach den Vorschriften der §§ 180–191 BewG. Strukturell definiert zunächst § 180 BewG den Begriff des "bebauten Grundstücks". Hiernach sind bebaute Grundstücke solche Grundstücke, "auf denen sich benutzbare Gebäude befinden" (§ 180 Abs. 1 S. 1 BewG). Als bebautes Grundstück gilt dabei auch ein Gebäude, "das auf fremdem Grund und Boden errichtet oder in sonstigen Fällen einem anderen als dem Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen ist, selbst wenn es wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens geworden ist" (§ 180 Abs. 2 BewG).
Rz. 235
Aufbauend auf der Definition des bebauten Grundstücks nimmt § 181 BewG für Zwecke der Bewertung eine Einteilung in verschiedene Grundstücksarten vor. § 181 BewG unterscheidet zwischen:
| Grundstücksart |
Voraussetzungen |
| 1. Ein- und Zweifamilienhäuser |
| ▪ |
Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen |
| ▪ |
Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – ist unschädlich, soweit dadurch nicht die Eigenschaft als Ein- oder Zweifamilienhaus wesentliche beeinträchtigt wird |
| ▪ |
Kein Wohnungseigentum nach Nr. 3 |
|
| 2. Mietwohngrundstücke |
| ▪ |
Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – Wohnzwecken dienen und nicht Teileigentum nach Nr. 3 sind |
|
| 3. Wohnungs- und Teileigentum |
| ▪ |
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG) |
| ▪ |
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG) |
|
| 4. Geschäftsgrundstücke |
| ▪ |
Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche – eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser nach Nr. 1 oder Teileigentum nach Nr. 3 sind |
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| 5. Gemischt genutzte Grundstücke |
| ▪ |
Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und keine Grundstücke im Sinne der Nr. 1 bis 4 sind |
|
| 6. Sonstige bebaute Grundstücke |
| ▪ |
Grundstücke, die nicht unter Nr. 1 bis 5 fallen |
|
Rz. 236
Um der Maxime der Orientierung der Bewertung am gemeinen Wert gerecht zu werden, greift der Gesetzgeber in § 182 BewG anlehnend auf die anerkannten Verfahren zur Verkehrswertermittlung nach der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zurück. Die ImmoWertV kennt als Verfahren zur Verkehrswertermittlung das
| ▪ |
Vergleichswertverfahren |
| ▪ |
Ertragswertverfahren und |
| ▪ |
Sachwertverfahren. |
Rz. 237
§ 182 BewG nimmt eine Zuordnung der in § 181 BewG definierten Grundstücksarten zu den einzelnen Bewertungsverfahren vor. Hiernach ist wie folgt zu differenzieren:
| Grundstücksart |
Bewertungsverfahren |
Rechtsgrundlage |
| Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser |
Vergleichswertverfahren |
§§ 182 Abs. 2, 183 BewG |
| Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt |
Ertragswertverfahren |
§§ 182 Abs. 3, 184–188 BewG |
Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt sonstige bebaute Grundstücke |
Sachwertverfahren |
§§ 182 Abs. 4, 189–191 BewG |
Rz. 238
Die methodische Vorgehensweise nach den einzelnen in § 182 BewG genannten Verfahren ergibt sich im Detail dann über die Normierungen der §§ 183–191 BewG, die sich bewertungstechnisch eng an die ImmoWertV anlehnt.
Rz. 239
Da es eine explizite Zuordnung zu einem Bewertungsverfahren nach der Grundstücksart gibt, kommt der Bestimmung der Grundstücksart eine entscheidende Bedeutung zu.
bb) Vergleichswertverfahren/Vergleichsfaktorverfahren
Rz. 240
§ 183 BewG sieht analog zur ImmoWertV zwei Möglichkeiten der Vergleichsbewertung vor. Zum einen ist dies die Heranziehung von Vergleichspreisen, zum anderen die Anwendung von Vergleichsfaktoren. Gemäß § 183 Abs. 1 BewG sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, "die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke)." Vorrangige Grundlage bilden die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Soweit von den Gutachterausschüssen keine Vergleichspreise vorliegen, kann nach R B 183 Abs. 2 ErbStR 2011 das zuständige Finanzamt geeignete Vergleichspreise aus anderen Kaufpreissammlungen berücksichtigen.
Rz. 241
Alternativ zu Vergleichspreisen können nach § 183 Abs. 2 BewG zur Wertbestimmung auch so genannte Vergleichsfaktoren herangezogen werden, "die von den Gutachterausschüssen...