§ 3 Gegenstandswertbestimmung / XLIII. Untervermietung

Rz. 134

Im Rahmen der Untervermietung ergeben sich einige mögliche Streitkonstellationen.

1. Zustimmung zur Untervermietung

Rz. 135

Verlangt der Mieter nach § 553 BGB die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung, bestimmt sich der Gegenstandswert nach der angestrebten Dauer der Untervermietung maximal bis zum 3,5-fachen Jahreswert des Untermietzinses; § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO.^[140] Soll der Mieter mit der Untervermietung weitere Vorteile – wie etwa eine Abschlagszahlung des Untermieters auf Einrichtungen der Mietsache erhalten, so sind auch diese in den Gegenstandswert mit einzuberechnen.^[141]

Teilweise wird auch angenommen, dass sich der Streitwert nach § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO, § 41 Abs. 5 GKG nur nach dem Jahreswert bemessen soll. § 41 Abs. 5 GKG benennt aber ausdrücklich nur Erhöhungsansprüche, Minderungsansprüche oder Instandsetzungsansprüche bzw. Duldungen dieser Maßnahmen oder sonstige Mietminderungen durch den Mieter. Der BGH hat der analogen Anwendung dieser Vorschrift auf ähnliche Fälle eine Absage erteilt.^[142] Mit der Reform zum Jahr 2021 hat der Gesetzgeber § 41 GKG bewusst nur für die Feststellung von Mietminderungen korrigiert. Daraus wäre zu folgern, dass die analoge Anwendung dieser Vorschrift gerade nicht gewollt ist.

Auch wird angenommen, dass sich der Streitwert nach dem Wert des Untermietzuschlages bemessen soll. Dieser Zuschlag liegt aber nicht im Interesse des Mieters, sondern im Interesse des Vermieters. Dieser ist zunächst nicht Anspruchsteller und weiterhin ist die Forderung des Zuschlages an weitere enge Voraussetzungen geknüpft, die im Regelfall nicht einmal vorliegen. Diese Herangehensweise ist daher untauglich.

[140] KG, Beschl. v. 25.10.2016 – 8 C 48/16 und Beschl. v. 10.2.2006 – 22 W 47/05, http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de; Kurpat in Schneider/Herget, Streitwertkommentar, Rn 4016.

[141] OLG Saarbrücken, Beschl. v. 23.7.2007 – 8 W 169/07, openJur 2010, 2125; KG, Beschl. v. 10.2.2006 – 22 W 47/05, http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/j.

[142] BGH, Beschl. v. 14.6.2016 – VIII ZR 43/15, www.bundesgerichtshof.de.

2. Widerruf Zustimmung zur Untervermietung

Rz. 136

Wird der Widerruf einer Zustimmung zur Untervermietung im Rahmen einer Kündigung geltend gemacht, so beurteilt sich der Streitwert nach der Kündigung selbst.^[143]

Als Vorbereitungshandlung zur Kündigung wäre der Wert nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO zu schätzen. Dabei kann die drohende Kündigung berücksichtigt werden. Der Wert der Kündigung wäre hier abzüglich eines angemessenen Abschlages zu berücksichtigen.

[143] LG München I, Endurt. v. 27.1.2016 – 14 S 11701/15, ZMR 2016, 451, http://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2016-N-03474?hl=true.

3. Unterlassung Untervermietung

Rz. 137

Die Unterlassung der Untervermietung bemisst sich nach dem Interesse des Vermieters. Wird dieser Anspruch isoliert von einer Kündigung geltend gemacht, so findet § 41 GKG keine Anwendung. Über § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG findet § 3 ZPO Anwendung. Zu bewerten ist hier das Interesse des Vermieters an der Unterlassung.^[144] Denkbar wären die Kosten der erhöhten Abnutzung der Mieteinheit oder auch die Möglichkeit der Erzielung eines Untermietzuschlages. Maßstab ist hier aber stets der Unterschied zwischen Untervermietung und ggf. der erlaubten Aufnahme eines Familienangehörigen. Die Kosten und Aufwendungen dürften sich hier nicht wesentlich unterscheiden, so dass diese Berechnung regelmäßig auf den Streitwert "0" hinauslaufen dürfte. Es ist also sinnvoll, auch andere Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.

[144] Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraumiete, IX Rn 411.

4. Räumung des Untermieters

Rz. 138

Die Räumungsklage des Hauptmieters gegen den Untermieter orientiert sich an § 23 Abs. 1 RVG, § 41 Abs. 2 GKG. Hier ist der Jahresbetrag der Nettokaltmiete aus dem Hauptmietvertrag ausschlaggebend.^[145]

[145] Herget in Zöller, ZPO § 3 Rn 16 "Mietstreitigkeiten"; KG, Beschl. v. 26.11.2012 – 8 W 77/12, openJur 2013,3794; OLG Frankfurt/Main, Beschl. v. 26.10.2011 – 2 W 61/11, openJur 2012, 52731.