§ 3 Vorbereitung eines Grundstückskaufvertrags / XVI. Wortlaut von § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG und Weiteres zur Vorschrift

Rz. 51

§ 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG lautet:

(…) der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar oder einem Notar, mit dem sich der beurkundende Notar zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, zur Verfügung gestellt werden. Dies hat im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zu erfolgen. Wird diese Frist unterschritten, sind die Gründe hierfür in der Niederschrift anzugeben.

1. Übermittlung durch das Notariat

Rz. 52

Seit dem 1.10.2013 muss zwingend der beurkundende Notar oder sein Sozius – nicht etwa der Bauträger/Unternehmer – dem Verbraucher den Entwurf des Rechtsgeschäfts übermitteln.^[38] Durch eine Versendung durch das neutrale Notariat wird dem Anschein, der Notar könne nicht neutral agieren und den Verbraucher benachteiligen, entgegenwirkt. Zudem kann der Notar, der die Unterlagen selbst übermittelt hat, auch prüfen, ob die Aussage des Verbrauchers über den Erhalt des Entwurfes und der Unterlagen stimmen können.^[39] Ausweislich des Gesetzgeberwillens^[40] ist die Pflicht, den Vertragstext zur Verfügung zu stellen, nicht höchstpersönlich. Der Notar oder sein Sozius kann diese Pflicht auf seine Mitarbeiter delegieren; entscheidend dabei ist, dass der Vertragstext aus der "Sphäre" des Notars oder seines Sozius kommt. Die Erfüllung dieser Pflicht ist von dem Notar sorgfältig zu überwachen.

[38] Somit kann die Aufsichtsbehörde die Einhaltung der Frist konkret kontrollieren, denn das Datum der Entwurfsversendung kann anhand der Notarakte nachvollzogen werden – Seite 3 der Begründung zur BR-Drucks 619/12.

[39] Offenbar kam es vor, dass von Vertriebsmitarbeitern des Unternehmers beeinflusste Verbraucher vor Notaren erklärt haben, sie haben den Vertragsentwurf vor mehr als zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten, obwohl dies nicht stimmte; vgl. Seite 2 der Begründung BR-Drucks 619/12.

[40] Teil B. Besonderer Teil der elektronischen Vorabfassung BT-Drucks 17/12035.

2. Dokumentation der Gründe für eine Fristunterschreitung

Rz. 53

Hält der Notar ausnahmsweise die Unterschreitung für unproblematisch, weil der Erfolg des Rechtsgeschäfts auf andere Weise gewahrt ist, muss er die Gründe dokumentieren und sollte dies in der Kaufvertragsurkunde tun. Eine Sicherstellung auf andere Weise als die Fristwahrung kann z.B. sein, dass der Verbraucher einen Rechtsanwalt eingeschaltet hat, der die erforderlichen Prüfungen für den Verbraucher erledigt.

Durch die Dokumentation in der Niederschrift des Notars kann die Aufsichtsbehörde jederzeit nachvollziehen, dass der Notar nicht gegen die Fristbestimmung verstoßen hat.

Rz. 54

Wichtig!

Keinesfalls darf der Notar die Gründe für ein Unterschreiten der Zweiwochenfrist formularmäßig vorformulieren!

Der Notar muss sich die Zeit nehmen, um sorgfältig die Problematik einer Fristunterschreitung mit den Beteiligten im Beurkundungstermin zu besprechen und er muss im Rahmen des Beurkundungsverfahrens vor der Beurkundung zu der Überzeugung gelangen, dass die Fristunterschreitung unproblematisch ist, weil der Erfolg auf andere Weise gewahrt ist. Nur dann darf er die Beurkundung guten Gewissens vornehmen.^[41]

[41] Ähnlich bereits Renner, NotBZ 2013, 174, 176 zu einer Zeit, als auch noch ein sachlicher Grund für die Fristunterschreitung vorliegen musste.