§ 31 Miete und Pacht / 8. Insbesondere: Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

Rz. 27

Häufig entzündet sich ein Streit zwischen Vermieter und Mieter bei Auszug des Mieters an der Frage, ob und inwieweit Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, bzw. ob diese ordnungsgemäß durchgeführt sind. Eine solche Überwälzung ist sowohl einzelvertraglich als auch formularmäßig grds. zulässig (vgl. Rdn 38 m.w.N.). Bei in unrenoviertem oder in renovierungsbedürftigem Zustand überlassenen Wohnungen ist die formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen nur zulässig, sofern der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich gewährt.^[49]

Soweit eine vertragliche Bestimmung zur Fälligkeit fehlt, sind Schönheitsreparaturen fällig, wenn die Dekoration verbraucht ist und ein objektiver Renovierungsbedarf besteht.^[50]

Die Rechtsprechung hat die Wirksamkeit der Klauseln deutlich eingeschränkt. Dabei sind insbesondere Klauseln bezüglich der laufenden Renovierungen (Schönheitsreparaturen) und Endrenovierungsklauseln in den Mittelpunkt der Diskussion gerückt worden. Die Verwendung beider Klauseltypen in einem Vertrag führt aufgrund des Summierungseffekts zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und damit zur Unwirksamkeit beider Klauseln.^[51] Weiterhin ist eine Klausel unwirksam, die die Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen anhand eines starren Fristenplans vorsieht, da ansonsten die Möglichkeit der Erforderlichkeitsprüfung im Einzelfall abgeschnitten würde.^[52] Mit Urt. v. 8.10.2008 hat der BGH Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei der Vermietung von Gewerberäumen für unwirksam erklärt.^[53]

Klauseln, die einen abnutzungsabhängigen Fristenplan in Verbindung mit einer eingeschränkten Endrenovierungspflicht vorsahen, sind für wirksam erachtet worden.^[54] Zudem darf der Mieter formularvertraglich nicht verpflichtet werden, die Wohnung "weiß gestrichen" zurückgeben zu müssen, da darin eine unangemessene Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl liegt. Dem Interesse des Vermieters an einer raschen Weitervermietung wird auch durch einen Anstrich in dezenten Farben hinreichend Rechnung getragen.^[55]

Mit Urt. v. 18.3.2015 hat der BGH Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter bei Vertragsbeendigung abhängig von der Dauer seit der letzten Schönheitsreparatur und dem tatsächlichen Abnutzungszustand Renovierungskosten tragen sollte, für unzulässig erklärt, weil dem Mieter eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht möglich ist.^[56] Mit Urt. v. 22.8.2018 hat der BGH Klauseln, nach denen der Mieter verpflichtet wurde, Schönheitsreparaturen durchzuführen, für unwirksam erklärt, wenn die Wohnung bei Übergabe an den Mieter nicht frisch renoviert war und dem Mieter kein Ausgleich für die bisherige Abnutzung gewährt worden war.^[57]

Soweit Klauseln, mit denen der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden sollte, unwirksam sind, bleibt der Vermieter aufgrund seiner Erhaltungspflicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der BGH hat in zwei Fällen, in denen die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam war, weil das Mietobjekt im unrenovierten Zustand übergeben wurde, entschieden, dass der Mieter zwar einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gegenüber dem Vermieter habe. Allerdings sei dieser Anspruch auf die Herstellung des Zustandes bei Beginn des Mietverhältnisses begrenzt, so dass bei einer vollständigen Renovierung der Mieter mehr erhalte als das, worauf er Anspruch habe. Daher habe in solchen Fällen grundsätzlich nach Treu und Glauben eine in der Regel hälftige Teilung der Kosten zu erfolgen.^[58]

Rz. 28

Ist in einem Formularmietvertrag über Wohnraum der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur renoviert zurückzugeben (Endrenovierungsklausel), so ist diese Klausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.^[59]

Rz. 29

Soweit der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen, und dies bei Auszug unterlassen hat, steht dem Vermieter insoweit ein Erfüllungsanspruch zu. Dieser wandelt sich nur unter den Voraussetzungen des § 281 BGB, dh bei Verzug des Mieters und eine hierauf gestützte Nachfristsetzung in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch.^[60] Nach fruchtlosem Ablauf der mit Ablehnungsandrohung gesetzten Nachfrist wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch. Dieser umfasst auch den Mietausfall, der dem Vermieter infolge des nicht vertragsgemäßen Zustandes der Mieträume entstanden ist.^[61] Inverzugsetzung und Nachfristsetzung sind jedoch entbehrlich, wenn der Mieter bereits ernsthaft und endgültig die Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen abgelehnt hat. Dies kann sich auch aus dem...