§ 31 Miete und Pacht / III. Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ...

Herbert Krumscheid

1. Typischer Sachverhalt

Rz. 94

Der Vermieter hat in der Wohnung des Mieters mit dessen Zustimmung die alten Holzfenster ausbauen und durch neue isolierverglaste Kunststofffenster ersetzen lassen. Die daraus entstandenen Kosten möchte er auf die Miete umlegen.

2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 95

Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB kann der Vermieter eine Erhöhung der jährlichen Miete von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen, § 559 Abs. 1 BGB. Erfasst sind jedoch nur solche energetischen Sanierungen, die einen Bezug zur Mietsache haben, also als Einsparung beim Mieter ankommen. Durch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB tritt – im Gegensatz zur Mieterhöhung gem. § 557 BGB – eine unmittelbare Mieterhöhung ein. Im Mieterhöhungsverlangen hat der Vermieter diejenigen Tatsachen darzulegen, die eine zumindest überschlägige Bewertung der Wertverbesserung zulassen.^{^[122]} Dem Mieter steht gem. § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Kündigt er, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Eine unterlassene oder verspätete Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555c Abs. 1 BGB steht einer Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht entgegen.^{^[123]} Nach § 559 Abs. 4 S. 1 BGB ist eine Mieterhöhung jedoch ausgeschlossen, wenn sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Härteabwägung). Eine solche Abwägung wird aber nicht vorgenommen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder die Modernisierungsmaßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 und 2 BGB). Ferner schreibt § 559 Abs. 5 BGB eine Präklusion für Härtegründe vor, die der Mieter nicht rechtzeitig innerhalb der Frist nach § 555d Abs. 3–5 BGB vorgetragen hat, es sei denn, die tatsächliche Mieterhöhung übersteigt die im Ankündigungsschreiben angekündigte Mieterhöhung um 10 %.

[122] BGH DWW 2004, 83.

[123] BGH NJW 2007, 3565.

3. Muster: Mieterhöhungserklärung des Vermieters

Rz. 96

Muster 31.22: Mieterhöhungserklärung des Vermieters

In der von Ihnen bewohnten Wohnung haben wir mit Ihrer Zustimmung anstelle der bisherigen einfach verglasten Holzfenster isolierverglaste Kunststofffenster mit abschließbaren Griffen einbauen lassen. Durch mein Schreiben vom _____ wurden Sie auf die Durchführung der Baumaßnahmen, deren voraussichtliche Kosten und die sich daraus ergebende Mieterhöhung hingewiesen; die tatsächlich entstandenen Kosten und die sich daraus für die Mieter ergebenden Erhöhungsbeträge entsprechen mit geringen Abweichungen den früheren Angaben. Die neuen Fenster sind am _____ eingebaut worden.

Nach § 559 BGB sind wir berechtigt, die aufgewendeten Baukosten durch eine Erhöhung der Grundmiete umzulegen. Danach kann die Jahresmiete um 11 % der für Ihre Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Im Einzelnen berechnet sich die auf Ihre Wohnung entfallene Erhöhung wie folgt:

–	Baukosten	_____ EUR
–	hiervon entfällt auf Ihre Wohnung ein Kostenanteil von _____ %;	_____ EUR
	(Verhältnis Wohnfläche zu Gesamtwohnfläche)
–	Der jährliche Erhöhungsbetrag von diesem Kostenanteil beträgt 11 % =	_____ EUR

Somit erhöht sich Ihre Monatsmiete um _____ EUR auf _____ EUR.

Ab _____ bitten wir Sie, die neue Miete zzgl. der vereinbarten Vorauszahlung für Nebenkosten auf das Ihnen bekannte Mietkonto zu überweisen.

(Unterschrift)

4. Anmerkungen zum Muster

Rz. 97

▪	Textform ist ausreichend, vgl. § 559b Abs. 1 BGB.
▪	Zu den durchgeführten Maßnahmen: Voraussetzung ist, dass der Vermieter auf seine Kosten bauliche Maßnahmen hat durchführen lassen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Hierunter fallen nicht reine Bauerhaltungsmaßnahmen oder "Luxusmodernisierungen". Darüber hinaus ist auch eine Mieterhöhung wegen sonstiger baulicher Änderungen möglich, soweit sie aus Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, erforderlich werden, z.B. Aufwendungen zur Einhaltung neuer gesetzlich geltender Immissionsschutzwerte.
▪	Zum vorangegangenen Hinweis des Vermieters: Soweit der Vermieter es versäumt hat, die Mieter gem. § 555c Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3–5 BGB auf die Mieterhöhung hinzuweisen, wird das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, die Mieterhöhung wird erst sechs Monate später wirksam, § 559b Abs. 2 BGB.
▪	Zum Hinweis auf § 559 BGB: Mieterhöhungen gem. §§ 559 ff. BGB sind neben Mieterhöhungen gem. §§ 558 ff. BGB möglich.
▪	Zur Aufstellung der Baukosten: Zuschüsse oder Darlehensverbilligungen durch aus öffentlichen Haushalten subventionierte Darlehen sind – um ungerechtfertigte Vermögensvorteile des Vermieters auszuschließen – in Abzug zu bringen, § 559a BGB.
▪	Zur erstmaligen Fälligkeit der neuen Miete: Vgl. § 559b Abs. 2 BGB.