§ 4 Bauliche Maßnahmen / II. Elektromobilität

1. Einführung

Rz. 153

Die WEG-Reform 2020 beruht auf dem "Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes" (WEMoG). Die Tatsache, dass nach dem alten Recht die Einrichtung von Ladeinfrastruktur aufgrund des viel zu hohen Quorums für Modernisierungsbeschlüsse praktisch nicht stattfand, rief den Gesetzgeber auf den Plan, wobei zunächst nur daran gedacht war, einen Anspruch auf Einrichtung einer Ladestation im alten Gesetz zu verankern. Schnell wurde aber klar, dass die ohnehin "verkorkste" Regelung der baulichen Veränderungen im alten Recht dadurch noch schwieriger zu handhaben sein würde. Der Beharrlichkeit einiger Mitarbeiter im bayerischen Justizministerium und im Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz ist es zu verdanken, dass sich aus diesem Anstoß heraus ein das ganze Wohnungseigentumsrecht umfassender Reformprozess entwickelte, dessen Ergebnis das eingangs genannte Gesetz war. Kernelement der für das Gesetz namensgebenden "Förderung der Elektromobilität" ist das in § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG verbriefte Recht jedes Wohnungseigentümers, den Beschluss von Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, zu verlangen. Eine gute Zusammenfassung des Inhalts der neuen Regelung findet sich in der Gesetzesbegründung wie folgt: "Dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Der Anspruch beschränkt sich deshalb nicht nur auf die Anbringung einer Ladestation an der Wand (sogenannte Wallbox), sondern betrifft zum Beispiel auch die Verlegung der Leitungen und die Eingriffe in die Stromversorgung oder die Telekommunikationsinfrastruktur, die dafür notwendig sind, dass die Lademöglichkeit sinnvoll genutzt werden kann. Der Anspruch beschränkt sich nicht nur auf die Ersteinrichtung einer Lademöglichkeit, sondern betrifft auch deren Verbesserung. Der Begriff der Lademöglichkeit ist dabei im Hinblick auf die technische und rechtliche Weiterentwicklung ohne Rückgriff auf die Ladesäulenverordnung oder andere Regelwerke zu bestimmen. Aus den gleichen Gründen ist auch der Begriff des Fahrzeugs ohne Rückgriff auf das Elektromobilitätsgesetz (EmoG) zu verstehen; erfasst sind neben den im EmoG genannten Fahrzeugen etwa auch elektrisch betriebene Zweiräder oder spezielle Elektromobile für Gehbehinderte, die nicht in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes fallen."^[199]

Rz. 154

Ein praktisches Problem besteht in der meistens unzureichenden Kapazität des Hausanschlusses. Die in Deutschland verbauten Elektroinstallationen sind lediglich für die übliche Nennspannung von 230 V Wechselstrom und eine Dauerbelastung von 10 Ampere ausgelegt. Somit wäre der Hausanschluss regelmäßig dann schon überlastet, wenn nur 2 Elektrofahrzeuge Autos gleichzeitig aufgeladen werden. Das (sicherheitsrelevante) Problem der Überlastung lässt sich aber durch gebräuchliche Lastmanagement-Systeme bewältigen. Wenn man die Hausinstallation und den Hausanschluss für diesen Zweck verstärken möchte, steht man vor dem Problem, dass der Stromlieferant unter Umständen nicht in der Lage ist, einen größeren Bedarf zu decken. Denn auch die öffentliche Stromversorgung ist bislang nicht auf beliebig große Stromkapazitäten in Privathäusern eingestellt. Allerdings wird das Problem erst ab ca. 20 gleichzeitig geladenen Fahrzeugen virulent, weshalb man zumindest in Anlagen mit bis zu 20 Einheiten/Stellplätzen davon ausgehen kann, dass der örtliche Stromversorger ausreichend Kapazität zur Verfügung stellen kann. Aber auch bei größeren Tiefgaragen sind etwaige Kapazitätsgrenzen kein Grund, mit der Elektrifizierung nicht anzufangen, schon weil im Normalfall nicht alle Fahrzeuge gleichzeitig aufgeladen werden.

[199] RegE WEMoG, BR-Drucks 168/20, 70.

2. Ladeinfrastruktur auf Verlangen eines einzelnen Eigentümers

Rz. 155

Zwangsläufig wenden sich Eigentümer, die im Bereich ihrer Sondernutzungsflächen oder ihres Sondereigentums eine Ladestation einrichten wollen, zunächst an den Verwalter. Dass der Verwalter nicht als Rechtsberater fungieren muss, wurde oben schon erwähnt (→ § 4 Rdn 84). Praktisch steht der Verwalter meistens vor der Frage, ob er das individuelle Anliegen zum Anlass nehmen sollte, Überlegungen für eine "große" Lösung voranzutreiben. Es ist zwar grundsätzlich fast immer sinnvoll, Planungen mit dem Ziel einzuleiten, dass möglichst viele oder gar alle Stellplätze sich an eine Ladeinfrastruktur anschließen können. Diese Tatsache sollte den Verwalter aber nicht davon abhalten, dem Verlangen eines Einzelnen auf Gestattung der Errichtung einer Wallbox ohne weiteres nachzukommen und die Beschlussfassung zu ermöglichen, wenn eine "große Lösung" noch nicht beschlussreif ist. Denn die Gestattung einzelner Ladestationen führt weder zu einer Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer, noch schließt sie spätere gemeinschaftliche Lösungen aus; vorausgesetzt, der Gestattungsbeschluss ist entsprechend formuliert. Wenn die nächste "ordentliche" Versammlung nicht ohnehin in naher Zukunft stattfindet, ist zum Z...