§ 4 Die bauliche Veränderung (§§ 13; 15 Nr. 2; 16 Abs. 3 ... / 3. Inhalt des Beschlusses

a) Nutzung nach billigem Ermessen

Rz. 130

Der Beschluss spricht dem betroffenen Wohnungseigentümer das Recht zu, die bauliche Veränderung mitzubenutzen. Er regelt, sofern problematisch, auch den Umfang der begehrten Nutzung, die nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG billigem Ermessen entsprechen muss. Dies spielt vorrangig bei Kapazitätsproblemen eine Rolle.^[83] Dabei räumen die Gesetzesmaterialien den ursprünglich Nutzungsberechtigten keinen Vorrang ein. Insbesondere darf die Mitbenutzung nicht aus Kapazitätsgründen abgelehnt werden. Vielmehr sollen, ähnlich wie bei ursprünglichen Kapazitätsproblemen, Regelungen getroffen werden, die bestimmen, wer die bauliche Veränderung wann benutzen darf.^[84] Dabei sind ursprüngliche und neu hinzukommende Nutzer gleich zu behandeln. Bestehen keine Kapazitätsprobleme, kann auf eine Regelung des Nutzungsumfangs verzichtet werden. Entstehen sie nachträglich, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, den ursprünglichen Beschluss um eine solche Regelung des Nutzungsumfangs zu erweitern.

[83] BT-Drucks 19/18791, S. 68.

[84] BT-Drucks 19/18791, S. 68.

b) Angemessener Ausgleich

Rz. 131

Im Ausgleich für die nachträgliche Mitbenutzung muss der neue Nutzer einen "angemessenen Ausgleich" leisten. Er ist in dem Beschluss über die Gestattung der Mitbenutzung festzusetzen.^[85] Die Gesetzesmaterialien befassen sich ausgiebig mit seiner Höhe. So verlangen sie durchaus nachvollziehbar, dass die Kosten von Errichtung und Erhalt der baulichen Veränderung mit Ausnahme von Betriebskosten ebenso zu berücksichtigen sind wie ein bis zur Zeit der Beschlussfassung eingetretener Wertverlust.^[86] Der Ausgleich ist an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen, die ihn im Rahmen der Jahresabrechnung nur denjenigen Wohnungseigentümern zugute kommen lässt, die an den bisherigen Kosten beteiligt waren.^[87] Das sind nicht nur die ursprünglichen Nutzungsberechtigten, sondern auch solche Wohnungseigentümer, die bereits zuvor einen Anspruch nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG geltend gemacht haben.

[85] BT-Drucks 19/18791, S. 68.

[86] BT-Drucks 19/18791, S. 68.

[87] BT-Drucks 19/18791, S. 68.

c) Fehler des Beschlusses

Rz. 132

Jenseits der allgemeinen Fehlerlehre kommen als inhaltliche Mängel eines Beschlusses nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG insbesondere Mängel der Nutzungs- und der Ausgleichregelung in Betracht. Diese führen in keinem Fall zur Nichtigkeit, da die Ermessensausübung bzw. die Ermittlung eines angemessenen Ausgleichs letztlich Fragen der ordnungsmäßigen Verwaltung darstellen. In der Folge müssen sie im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG angefochten werden. Ändern sich die Verhältnisse etwa durch Hinzutreten weiterer Nutzungswilliger, können nachträglich auftretende Unzulänglichkeiten auch durch einen Abänderungsbeschluss behoben werden.