1. Gestattete bauliche Veränderungen (§ 21 Abs. 1 S. 1 Fall 1 WEG)
a) Gestattung
Rz. 95
Der Begriff der Gestattung nimmt auf § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG Bezug. Anders als in § 20 Abs. 1 WEG sind durch Beschluss gestattete von sonstigen beschlossenen baulichen Veränderungen zu unterscheiden, da diese Vorschrift nur ihre Rechtmäßigkeit unabhängig von der Kostenfolge regelt. Für letztere gelten nämlich die Kostentragungsregelungen der Absätze 2 und 3. Die Differenzierung ist ebenso wichtig, wie sie voraussichtlich schwierig sein wird. Für den Umstand, dass eine bauliche Veränderung einem Wohnungseigentümer gestattet wurde, ist seine Veranlassung maßgeblich. Er muss die bauliche Veränderung ähnlich wie nach § 20 Abs. 2 WEG verlangt haben. Der Unterschied zu dem in § 21 Abs. 1 S. 1 WEG ebenfalls geregelten Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG besteht nur darin, dass er bei sonstigen gestatteten baulichen Veränderungen hierauf keinen Anspruch hatte. Hingegen genügt die bloße Anregung einer baulichen Veränderung, die daraufhin beschlossen wird, für die Kostenfolge des § 21 Abs. 1 S. 1 WEG nicht.
Rz. 96
Praxistipp
Im Hinblick auf die erhebliche Bedeutung des Unterschiedes zwischen einer gestatteten und einer beschlossenen baulichen Veränderung empfiehlt sich eine besonders saubere Differenzierung bei der Beschlussfassung sowie der Niederschrift. Es sollte schon aus dem Beschlusswortlaut hervorgehen, ob die bauliche Veränderung auf Veranlassung eines Wohnungseigentümers gestattet wurde, oder ob es sich bei dessen Beitrag zur Willensbildung nur um eine Anregung handelte, die die Mehrheit aufgriff.
b) Durchführung durch den Wohnungseigentümer
Rz. 97
§ 20 Abs. 1 Fall 2 WEG differenziert ebenso wenig wie § 21 Abs. 1 S. 1 WEG, wer die bauliche Veränderung durchführt, die einem Wohnungseigentümer gestattet wird. Die Gesetzesmaterialien gehen wohl von der Ausführung durch den Wohnungseigentümer als Regelfall aus, wenn sie davon reden, dass "einem Wohnungseigentümer die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet wird."[70] Für diesen Fall ist die Regelung der Kosten in § 21 Abs. 1 S. 1 WEG fast überflüssig, da sie ohnehin nicht vom Gemeinschaftskonto abgehen und somit nicht verteilt werden müssen. Sie dient dann nur der Klarstellung, dass der Wohnungseigentümer für die Durchführung der ihm gestatteten baulichen Veränderung keine Kostenerstattung verlangen kann. Dies gilt insbesondere bei nachträglicher Gestattung einer bereits durchgeführten baulichen Veränderung, selbst dann, wenn sie auch als privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG beschlossen oder verlangt hätte werden können.
c) Durchführung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
Rz. 98
Weder § 20 Abs. 1 Fall 2 WEG noch § 21 Abs. 1 S. 1 WEG schließen es aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine gestattete, ähnlich wie eine verlangte bauliche Veränderung selbst durchführt. Dies kann schon deshalb sinnvoll sein, weil eben das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Wird etwa auf Veranlassung des für die Gartenpflege zuständigen Wohnungseigentümer die Herstellung eines Gerätehäuschens gestattet, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Zweifel nähere Vorgaben zur Ausführung machen und diese im Ergebnis selbst übernehmen. Lediglich in diesem Fall ist § 21 Abs. 1 S. 1 WEG überhaupt direkt anwendbar, weil ja nur dann Geld vom Gemeinschaftskonto für die bauliche Veränderung verwendet wird.
2. Verlangte bauliche Veränderungen
a) Verlangen eines Wohnungseigentümers
Rz. 99
§ 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG bezieht sich auf die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegierten Maßnahmen. Das Vorliegen einer solchen Maßnahme alleine genügt freilich nicht, um den dadurch begünstigten Wohnungseigentümer mit den Kosten ihrer Herstellung zu belasten. Dies ist nur der Fall, wenn er die bauliche Veränderung verlangt und dieses Verlangen für die Beschlussfassung ursächlich ist. Wird etwa auf das Verlangen eines Wohnungseigentümers statt der Installation eines Treppenliftes der Einbau eines Aufzugs beschlossen, ist das Verlangen für die bauliche Veränderung nicht ursächlich. Die Kostentragung richtet sich dann nach § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG oder nach § 21 Abs. 3 S. 1 WEG.
b) Durchführung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
Rz. 100
§ 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG setzt ferner die Durchführung der baulichen Veränderung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft voraus. Dies ist konsequent, da der Gemeinschaft nur in diesem Falle Kosten entstehen, die verteilt werden müssen. Allerdings ist der Wortlaut insoweit irreführend, als es nicht auf die Vornahme der (gesamten) baulichen Maßnahmen selbst ankommt. Stellt die Gemeinschaft dem umbauwilligen Wohnungseigentümer nur sachliche Mittel zur Verfügung, überlässt ihm aber etwa die Installation der Ladeeinrichtung, so erfolgt die tatsächliche Durchführung der Maßnahme durch ihn. § 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG ist mithin so zu verstehen, dass der Wohnungseigentümer die Kosten der baulichen Veränderung insoweit zu tragen hat, als die Maßnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt bzw. vorfinanziert wurde.
c) Durchführung durch einen Wohnungseigentümer
Rz. 101
Besteht aus § 20 Abs. 2 S. 1 WEG ein Anspruch auf eine privilegierte bauliche Veränderung, so kommt den Wohnungseigentümern zwar wegen der konkreten Ausführung ein Ermessen zu. Das Gesetz schließt es aber nicht aus,...
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