§ 4 Gemeinsamer Immobilienerwerb / V. Zweck der Gesellschaft

Rz. 39

Sofern ein Gesellschaftszweck angegeben wird – was wegen § 729 Abs. 2 BGB idF durch das MoPeG^[57] (bis 1.1.2024 § 726 BGB) sinnvoll ist –, ist klarzustellen, ob dieser allgemein im Erwerb und Halten von Grundbesitz bestehen soll oder ob er auf das Halten des zu erwerbenden bzw. schon erworbenen Grundstücks beschränkt sein soll. Die Führung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann dagegen nicht als Gesellschaftszweck definiert werden.^[58] Auch das gemeinsame Wohnen und Wirtschaften ist kein tauglicher Gesellschaftszweck.^[59]

Rz. 40

Halten die Partner bereits Immobilienvermögen in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so kann die Angabe, dass der hinzuerworbene Grundbesitz in einer neuen Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wird, in steuerlicher Hinsicht vorzugswürdig sein gegenüber dem Erwerb in der "alten" Gesellschaft. Dies gilt insbesondere dann, wenn mit der Verwendung der neuen Gesellschaft eine Infektion durch die gewerbliche Tätigkeit einer Schwestergesellschaft und damit eine Ertragsteuerverstrickung stiller Reserven (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG) vermieden werden kann.^[60]

Rz. 41

Im wohl äußerst seltenen Fall, dass die Partner sukzessive in GbR ideelle Miteigentumsanteile an ein und demselben Grundstück erwerben, kann allerdings der Erwerb in der "alten Gesellschaft" aus grunderwerbsteuerlichen Gründen dann vorteilhaft sein, wenn im Trennungsfall quotale Realteilung bzw. Aufteilung des gesamten von der Gesellschaft gehaltenen Grundbesitzes in Wohnungs- oder Teileigentum geplant ist. Die flächenmäßige Teilung eines Grundstücks, unter die auch die Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum nach § 3 oder § 8 WEG fällt, ist bei Erwerb der Teilflächen bzw. Wohnungs- oder Teileigentumsanteile durch die Gesellschafter entsprechend ihrer Auseinandersetzungsquote vollumfänglich von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 7 GrEStG).^[61]

Rz. 42

Dieser grunderwerbsteuerliche Vorteil des Erwerbs in der "alten Gesellschaft" besteht dagegen nicht, wenn die Partner beispielsweise bei gleich hoher vermögensmäßiger Beteiligung zwei gleichwertige Grundstücke in (einer einheitlichen) Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben haben und im Zuge der trennungsbedingten Auseinandersetzung je ein Grundstück auf jeden Partner übertragen wird. Die (nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbaren) Übertragungen sind nicht vollumfänglich nach § 6 Abs. 2 S. 1 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Befreit ist vielmehr nur der Erwerb in Höhe des vermögensmäßigen Anteils, den der jeweilige Erwerber bereits am einzelnen Grundstück hielt, d.h. jeweils bei gleich hohen Beteiligungsquoten der Partner zur Hälfte, weil insoweit für Zwecke der Grunderwerbsteuer auf das einzelne Grundstück und nicht auf den sonstigen Vermögensbestand der grundbesitzhaltenden Personengesellschaft abzustellen ist.^[62] Es macht insoweit keinen Unterschied, ob beide Grundstücke in einer oder zwei Gesellschaften gehalten worden sind.

[57] Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG) v. 10.8.2021, BGBl 2021 I, 3436.

[58] Vgl. OLG Bremen v. 4.1.2013, 4 W 5/12, NJW-RR 2013, 197.

[59] Schulz, FamRZ 2007, 593, 594; Sandweg, BWNotZ 1990, 49, 53 (zwingende Unverbindlichkeit von Vereinbarungen im höchstpersönlichen Bereich); OLG Frankfurt am Main v. 23.10.1981, 17 W 29/81, FamRZ 1982, 265 m. Anm. Bosch.

[60] Vgl. Rupp, EStB 2006, 461.

[61] BFH v. 22.6.2012, II B 45/11, BeckRS 2012, 96071; v. 22.6.2012, II B 48/11, BeckRS 2012, 96279; v. 12.10.1988, II R 6/86, BStBl II 1989, 54.

[62] Boruttau/Viskorf, § 6 Rn 6 m.w.N.