§ 5 Der Kauf vom Bauträger / II. Zahlungspflichten der Erwerber und Schutzvorschriften

Rz. 7

Zum Schutz der Erwerber muss der Bauträger die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) beachten und darf Zahlungen nur unter den in § 3 oder § 7 MaBV aufgeführten Voraussetzungen entgegennehmen. Die Bestimmungen der MaBV gelten zwar nicht unmittelbar für den (zivilrechtlichen) Bauträgervertrag; die im Bauträgervertrag vereinbarten Zahlungsmodalitäten müssen aber damit im Einklang stehen (§ 650v BGB).^[13] Ob für die Vergütungsforderung des Bauträgers eine Verjährungsfrist gem. § 196 BGB von 10 Jahren^[14] oder gem. § 195 BGB von 3 Jahren^[15] gilt, ist streitig.

Rz. 8

Üblich ist die Ratenzahlung gem. §§ 650v BGB, 3 MaBV. Bevor die erste Zahlung erfolgen darf, muss die Durchführung des Vertrags sichergestellt sein; gem. § 3 Abs. 1 MaBV muss dafür unter anderem die Baugenehmigung, die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Grundbuch sowie eine Freistellungserklärung der Inhaber von Grundpfandrechten (finanzierende Bank des Bauträgers) vorliegen.^[16] Gem. § 3 Abs. 2 MaBV darf der Bauträger seine Vergütung sodann in maximal 7 Raten entsprechend dem Baufortschritt in Rechnung stellen. Welche Raten nach welchem Bautenstand zulässig sind, ist in der Verordnung detailliert geregelt. Bei der Zahlung der ersten Rate muss der Bauträger gem. § 650m Abs. 2 S. 1 BGB eine Sicherheit "für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel i.H.v. 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung leisten". Diese Fertigstellungssicherheit kann gem. § 650m Abs. 2 S. 3 BGB dadurch erfolgen, dass der Bauträger dem Erwerber die erste Rate unter Abzug eines entsprechenden Einbehalts berechnet. Der Erwerber darf die Fertigstellungssicherheit bis zur vollständigen Fertigstellung einbehalten.^[17] Die bei Bezugsfertigkeit fällige Rate wird unten (→ § 5 Rdn 13) erörtert. Die Fälligkeit der Schlussrate (3,5 %) "nach vollständiger Fertigstellung" setzt (ebenso wie die Auszahlung des vorerwähnten Fertigstellungseinbehalts) voraus, dass jedenfalls die "Protokollmängel" bzw. "Abnahmemängel" (die der Erwerber sich bei Gelegenheit der Abnahme vorbehielt und die typischerweise in einem Abnahmeprotokoll vermerkt werden) beseitigt sind;^[18] richtigerweise müssen sogar alle (auch die erst nach der Abnahme entdeckten) wesentlichen Mängel beseitigt sein.^[19] Fälligkeitsvoraussetzung der Schlussrate ist ferner die Abnahme der Leistung;^[20] nach h.M. kann der Bauträger aber auch unmittelbar auf Zahlung des Werklohns klagen, wenn ein Erwerber die Abnahme zu Unrecht verweigert, weil im Zahlungsantrag ein konkludentes Abnahmeverlangen liegt.^[21] Weitere Fälligkeitsvoraussetzung ist gem. § 650g Abs. 4 BGB die Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung. Diese Schlussrechnung kann im Normalfall kurz ausfallen: Pauschalpreis (ggf. zzgl. etwaiger Sonderwunschkosten) abzüglich geleisteter Abschlagszahlungen. Mitunter sieht der Bauträgervertrag vor, dass die Schlussrate "vorgezogen" wird und zusammen mit der Bezugsfertigstellungsrate geschuldet ist, aber nicht (sogleich) dem Bauträger zufließt, sondern auf ein Notaranderkonto zu zahlen ist; solche Regelungen hebeln aber das Zurückbehaltungsrecht der Käufer aus und sind deshalb gem. § 309 Nr. 2a BGB unwirksam (str.).^[22]

Rz. 9

Die vertraglich vorgesehene Ratenzahlungsvereinbarung ist insgesamt nichtig, wenn auch nur einzelne Raten zu Lasten des Erwerbers von der MaBV abweichen. Ist das der Fall, tritt an die Stelle der nichtigen Ratenzahlungsvereinbarung die gesetzliche Regelung, konkret § 641 Abs. 1 BGB, wonach die Vergütung bei der Abnahme fällig wird. Der Bauträger kann dann vor der Abnahme gar keine Raten verlangen^[23] und ist gem. § 812 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Erwerber geleistete Raten zurückzuzahlen und ferner den Zinsschaden zu ersetzen.^[24] Oft kommt es vor, dass zwar die Ratenzahlungsvereinbarung wirksam ist, ein Erwerber aber auf Druck des Bauträgers Raten (vor allem die letzten beiden) bezahlt, ohne dass die Fälligkeitsvoraussetzungen dafür vorlagen. In einem solchen Fall verwirklicht der Bauträger durch die Entgegennahme des Geldes eine Ordnungswidrigkeit, die das Gewerbeaufsichtsamt verfolgen müsste;^[25] außerdem ist auch hier der Bauträger zur Rückzahlung der rechtsgrundlos erhaltenen Raten verpflichtet.

Rz. 10

Wenig verbreitet ist die Stellung einer Bürgschaft gem. § 7 MaBV. Stellt der Bauträger eine solche Bürgschaft "zur Sicherung etwaiger Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte", darf er Zahlungen unabhängig von den Voraussetzungen des § 3 MaBV entgegennehmen. Er darf den Erwerber aber trotzdem nicht unabhängig vom Baufortschritt zu Zahlungen verpflichten,^[26] sodass der Bürgschaft praktische Bedeutung nur in den Fällen zukommt, in denen der Erwerber aus bestimmten (meistens steuerlichen) Gründen im Voraus bezahlen will oder in denen die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV nicht vorliegen. Den Sicherungsumfang der Bürgschaft hat der BGH in mehreren Entscheidungen abgesteckt. Wenn d...