§ 5 Feuerversicherung / II. Regress gegen den Mieter/Pächter

Rz. 330

Bricht ein Feuer in einer vermieteten Immobilie aus, begründet dies besondere Regressrisiken für den Mieter. Kommt es zu einem derartigen Schadenfall, erwirbt der Vermieter auf vereinfachtem Wege einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Während Ansprüche auf Schadensersatz grundsätzlich voraussetzen, dass der Anspruchsteller dem Schädiger ein schuldhaftes Fehlverhalten nachweist, ist dies im Mietrecht nicht erforderlich. Nach den §§ 548, 282 BGB gelten vielmehr vereinfachte Beweislastgrundsätze für den Vermieter.

Rz. 331

Gemäß § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Nach einhelliger Auffassung in Rechtsprechung^[483] und Literatur^[484] wird aus dieser Regelung hergeleitet, dass der Mieter die umfassende Beweislast dafür trägt, dass eine während der Mietzeit eingetretene Verschlechterung der Mietsache auf vertragsgemäßen Gebrauch zurück zu führen ist.

Voraussetzung dafür ist, dass die schadenstiftende Handlung in dem durch den Mietgebrauch begrenzten Bereich stattgefunden hat. Demgemäß muss der Vermieter beweisen, dass die Schadenursache in dem Bereich gesetzt worden ist, der der Obhut und Sachherrschaft des Mieters unterliegt und er selbst oder Dritte auszuschließen sind.^[485] Der Mieter hingegen muss beweisen, dass der Schaden auf vertragsgemäßem Gebrauch beruht.^[486] In der Praxis wird die Haftung des Mieters für Feuerschäden deshalb häufig bereits durch den Nachweis begründet, dass der Schaden seinen Ursprung in der vermieteten Sache nahm. Der dem Mieter obliegende Gegenbeweis ist gerade bei unbekannt gebliebenen Brandursachen kaum zu erbringen.

Rz. 332

Erbringt der Feuerversicherer aus Anlass eines Brandschadens Versicherungsleistungen, geht der dem Vermieter originär zustehende Schadensersatzanspruch gegen den Mieter gem. § 86 VVG per cessio legis auf den Feuerversicherer über. Dann schuldet der Mieter dem Feuerversicherer den Ausgleich der durch den Schadenfall verursachten Aufwendungen, soweit sie mit dem Schadensersatzanspruch des Vermieters deckungsgleich sind.

Rz. 333

Das für den Mieter Existenz bedrohende Haftungsrisiko wurde nach längerer Diskussion in Literatur und Rechtsprechung vom IV. Senat des BGH^[487] beendet. Diese versicherungsrechtliche Lösung fand Resonanz in der Literatur^[488] und führte zur Aufgabe der vom VIII. Senat des BGH vertretenen haftungsrechtlichen Lösung.^[489] Aus einer ergänzenden Auslegung des Gebäude-Versicherungsvertrages ergebe sich ein konkludenter Regressverzicht des Versicherers gegen den Mieter, sofern der Schadenfall von diesem lediglich fahrlässig herbeigeführt werde. Der BGH gelangt zu diesem Ergebnis durch eine Würdigung des schützenswerten Interesses des Vermieters, das in der Regel auf längere Zeit angelegte Vertragsverhältnis zu seinem Mieter so weit wie möglich unbelastet zu belassen. Auch sei für einen Mieter als Laien unverständlich, warum er bei einem leicht fahrlässig verursachten Brand in Regress genommen werde, obwohl für das Mietobjekt eine Gebäudefeuerversicherung besteht.

Im Ergebnis bezieht somit der BGH erstmals das so genannte Sachersatzinteresse eines Dritten in einen Gebäude- bzw. Feuerversicherungsvertrag ein. Die Einbeziehung erfolgt unabhängig davon, ob der Mieter über eine Haftpflichtversicherung verfügt, die für den Schadenfall Versicherungsleistungen zu erbringen hätte.^[490]

Dieser Schutz des Mieters endet allerdings, wenn ihm grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz anzulasten sind.

Rz. 334

Die Streitfrage, ob ein Regress des Feuerversicherers gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters möglich ist, wenn dessen Haftpflichtversicherung das Mieterrisiko einschließt, hat der BGH ebenfalls entschieden.^[491] Der Zugriff auf den Deckungsanspruch aus der Haftpflichtversicherung ist dem Gebäudeversicherer bei einfacher Fahrlässigkeit des Mieters verwehrt, weil er wegen des Regressverzichts gegen den Mieter keinen durchsetzbaren Regressanspruch besitzt und der Mieter insoweit keinen Freistellungsanspruch gegen seinen Haftpflichtversicherer hat. Der Haftpflichtversicherer muss nur freistellen, wenn gegen seinen Versicherungsnehmer ein durchsetzbarer Anspruch besteht. Der Gebäudeversicherer hat stattdessen unmittelbar gegen den Haftpflichtversicherer einen Ausgleichsanspruch nach den (allerdings nur analog anwendbaren)^[492] Regeln der Mehrfachversicherung gem. § 78 VVG. Bei der Berechnung des Ausgleichsanspruchs des Gebäudeversicherers gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters entsprechend den Grundsätzen der Doppelversicherung ist auf Seiten des Gebäudeversicherers lediglich der vom Regressverzicht erfasste Haftpflichtschaden zu berücksichtigen.^[493] Gegen diesen Ausgleichsanspruch kann sich der Haftpflichtversicherer nicht auf den Regressverzicht nach dem Ende 2017 aufgehobenen Abkommen der Feuerversicherer berufen.^[494] Die Ausschlussklausel im Regressverzichtsabkommen ist unwirksam, weil sie den Zweck des Haftpflichtve...