§ 5 Steuerliche Grundlagen / 2. Bewertung bebauter Grundstücke

Rz. 230

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (§ 180 Abs. 1 S. 1 BewG). Falls ein Gebäude in Bauabschnitt errichtet wird, ist der fertiggestellte Teil als benutzbares Gebäude anzusehen.^[341] Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören in der Regel der Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, sonstige wesentliche Bestandteile und das Zubehör.^[342]

Rz. 231

Die Grundstücke, die je nach Grundstücksart nach den verschiedenen Bewertungsverfahren zu bewerten sind, werden in § 181 BewG definiert.^[343] Ob ein Grundstück der einen oder anderen Kategorie zuzuordnen ist, ist bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken von der Aufteilung der Wohn- und Nutzflächen^[344] zu den möglichen Zwecken (Wohnzwecke, eigene oder fremde betriebliche oder öffentliche Zwecke) abhängig. Es wird auf die Nutzung zum Bewertungsstichtag abgestellt.^[345]

Rz. 232

Der Wert von bebauten Grundstücken wird künftig nach den folgenden Verfahren bewertet:

▪	dem Vergleichswertverfahren (§ 182 Abs. 2 BewG),
▪	dem Ertragswertverfahren (§ 182 Abs. 3 BewG) oder
▪	dem Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 BewG).

Welches der einzelnen Verfahren zur Anwendung kommt, hängt von der Art des Grundstücks ab.^[346]

Rz. 233

Hier unterscheidet das Bewertungsrecht zwischen folgenden Grundstücksarten:^[347]

▪	Ein- und Zweifamilienhäusern (§ 181 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 181 Abs. 2 BewG): Dies sind Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen, die kein Wohnungseigentum sind. Dabei gilt ein Grundstück auch als Wohngrundstück, wenn es zu weniger als 50 v.H. (berechnet nach Wohn- oder Nutzfläche) zu anderen als zu Wohnzecken genutzt wird.
▪	Mietwohngrundstücken (§ 181 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 181 Abs. 3 BewG): Dies sind Grundstücke, die zu mehr als 80 v.H. (berechnet nach Wohn- oder Nutzfläche) zu Wohnzwecken dienen und nicht Ein- oder Zweifamilienhäuser sind.
▪	Wohnungs- und Teileigentum (§ 181 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 181 Abs. 4 und 5 BewG): Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist dagegen das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
▪	Geschäftsgrundstücken (§ 181 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 181 Abs. 6 BewG): Dies sind Grundstücke, die zu mehr als 80 v.H. (berechnet nach Wohn- oder Nutzfläche) anderen als Wohnzwecken dienen.
▪	gemischt genutzten Grundstücken (§ 181 Abs. 1 Nr. 5 i.V.m. § 181 Abs. 7 BewG): Dies sind Grundstücke, die teils Wohnzecken, teils anderen als Wohnzecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum, Geschäftsgrundstücke sind.
▪	sonstigen bebauten Grundstücken (§ 181 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 181 Abs. 8 BewG): Dies sind Grundstücke, die nicht unter die zuvor beschriebenen Grundstücksarten fallen.

Wenn die Grundstücksart bestimmt wird, ist nur auf die gesamte wirtschaftliche Einheit abzustellen. Dies gilt auch, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile befinden.^[348] Eine Mischbewertung ist damit ausgeschlossen.

[341] R B 180 Abs. 2 ErbStR 2019.

[342] R B 180 Abs. 3 ErbStR 2019.

[343] Vgl. hierzu auch R B 181.1 Abs. 1 ErbStR 2019.

[344] R B 181.1 Abs. 1 S. 3, maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV).

[345] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 181 BewG Rn 3.

[346] Vgl. R B 182 ErbStR 2019.

[347] Vgl. R B 181.1 Abs. 1 ErbStR 2019; siehe auch Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 181 BewG Rn 2.

[348] R B 181.1 Abs. 2 ErbStR 2019.

a) Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren

Rz. 234

Das Vergleichswertverfahren kommt insbesondere für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zur Anwendung (§ 182 Abs. 2 BewG). Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke (Vergleichsgrundstücke) abgeleitet, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (§ 183 Abs. 1 S. 1 BewG). Vorrangig sind die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise zu verwenden.^[349] Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können nach § 183 Abs. 2 S. 1 BewG auch von Gutachterausschüssen ermittelte Vergleichsfaktoren herangezogen werden.^[350]

Rz. 235

Kommen Vergleichsfaktoren zur Anwendung, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert, der sich aus dem Bodenrichtwert und der Grundfläche des Grundstücks ergibt, gesondert zu berücksichtigen (§ 183 Abs. 2 S. 2 BewG). Sofern der Gutachterausschuss entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren nicht zur Verfügung stellt, kann nachrangig auf die in der Finanzverwaltung vorliegende Unterlagen zu Vergleichspreisen zurückgegriffen werden.^[351]

Rz. 236

Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist es notwendig,...