§ 5 Steuerliche Grundlagen / bb) Bewertung von Erbbaugrundstücken nach dem Bewertungsgesetz

Rz. 281

Der Wert des Erbbaugrundstücks ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, sofern für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen (§ 194 Abs. 1 BewG).^[417]

Um von Vergleichspreisen ausgehen zu können, muss bei den Vergleichsgrundstücken die Grundstücksart hinsichtlich der Bebauung, der Erbbauzinssätze, der Bodenrichtwerte sowie der Restlaufzeit des Erbbaurechts übereinstimmen bzw. nicht erheblich abweichen.^[418] Ansonsten setzt sich der Wert des Erbbaugrundstücks aus dem Bodenwertanteil zusammen, der wie folgt zu ermitteln ist (§ 194 BewG):

[417] Vgl. R B 194 Abs. 1 ErbStR 2019.

[418] R B 194 Abs. 1 S. 2 ErbStR 2019.

(1) Ermittlung des Bodenwertanteils

Rz. 282

Hierbei setzt sich der Bodenwertanteil aus der Summe des in Abhängigkeit der Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Werts des unbebauten Grundstücks und dem in Abhängigkeit der Restlaufzeit kapitalisierten vereinbarten jährlichen Erbbauzins zusammen (§ 194 Abs. 3 S. 1 BewG).^[419] Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 193 Abs. 4 BewG und der Restlaufzeit des Erbbaurechts ermittelt; er ist Anlage 26 zum BewG zu entnehmen. Als Erbbauzinsen sind die am Bewertungsstichtag vereinbarten jährlichen Erbbauzinsen anzusetzen, die mit dem sich aus Anlage 21 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren sind (§ 194 Abs. 3 S. 3 BewG).

[419] R B 194 Abs. 3 ErbStR 2019.

(2) Ermittlung des Gebäudewertanteils

Rz. 283

Ein Gebäudewertanteil kommt hinzu, wenn dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks das Gebäude am Ende des Erbbaurechts entschädigungslos zufällt (§ 194 Abs. 4 BewG). Er entspricht dem Gebäudewert oder dem anteiligen Gebäudewert, der dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschädigungslos zufällt.^[420] Dementsprechend ist eine Berechnung des Gebäudeertrags bzw. Gebäudesachwerts auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts durchzuführen.^[421] Bezüglich des Rohertrags ist gemäß § 186 BewG vom gleichen Betrag wie am Bewertungsstichtag auszugehen. Die pauschalierten Bewirtschaftungskosten gemäß § 187 BewG (Anlage 23 zum BewG) berechnen sich im Ertragswertverfahren gemäß der Ermittlung der Alterswertminderung im Rahmen der Gebäudesachwertermittlung nach § 190 Abs. 2 BewG. Es ist auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts abzustellen.^[422] Dieser Wert ist anschließend mit dem sich aus Anlage 26 zum BewG ergebenden Faktor auf den Bewertungsstichtag abzuzinsen.^[423]

[420] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 194 BewG Rn 11.

[421] R B 194 Abs. 5 S. 3 ErbStR 2019.

[422] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 194 BewG Rn 13.

[423] Gohlisch, in: Daragan/Halaczinsky/Riedel, ErbStG und BewG, § 194 BewG Rn 13.