Klage nach § 44 WEG n.F.
der Wohnungseigentümer Eheleute _____,
– Kläger –
Prozessbevollmächtigte: _____
gegen
den Verband "WEG" _____ vertreten durch den Verwalter _____
– Beklagter –
Namens und in Vollmacht der Kläger wird beantragt,
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den in der Eigentümerversammlung vom _____ zu TOP _____ gefassten Mehrheitsbeschluss für ungültig zu erklären, sowie |
| 2. |
den Beschluss gerichtlich zu ersetzen, wonach das Flachdach des Hauses _____, durch die Wohnungseigentümergemeinschaft instandgesetzt und der Verwalter beauftragt und ermächtigt wird, ein entsprechendes Angebot und mindestens zwei Vergleichsangebote einzuholen und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung über die Auftragsvergabe und deren Finanzierung vorzulegen. |
Begründung:
Die Kläger sind Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Verwalterin _____ verwaltet wird. Bei der _____ errichteten Wohnanlage handelt es sich um eine Mehrhausanlage. Den Klägern gehört seit dem _____ eine im Hause _____ gelegene Wohnung, die sie selbst bewohnen. Die Kläger sind Bruchteilseigentümer jeweils zur ideellen Hälfte. Der Begründung von Wohnungseigentum liegt zugrunde die Teilungserklärung vom _____, UR-Nr. _____, die überreicht wird als
Anlage K 1.
Gemäß _____ Teilungserklärung obliegt die Pflicht zur Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie ist vom Verwalter durchzuführen. Die Kosten der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums sind gemäß _____ Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
Am _____ kam es zu einem Sturm mit Starkregen. Hierbei trat im Sondereigentum der Kläger im Bereich des _____ zu einem Wassereinbruch. Das betroffene Gebäude verfügt wie auch das andere Wohngebäude über ein Flachdach.
Zur Beseitigung des Schadens, soweit dieser das Gemeinschaftseigentum betrifft, beauftragte der Verwalter die Firma _____ mit einer Notreparatur. Diese stellte fest, dass auf dem Flachdach mehrere Folienbahnen beschädigt und undicht waren. Diese wurden behelfsmäßig verspachtelt. Herr _____ erläuterte den Klägern, dass es sich dabei nur um eine Notmaßnahme handele, die keine nachhaltige Instandsetzung des Daches darstelle. Um bei weiteren stärkeren Regenfällen erneute Wassereintritte zu vermeiden, komme nur eine sofortige Instandsetzung des Daches in Betracht.
Beweis: Zeugnis der N.N. zu laden über die Firma _____
Mit Schreiben vom _____,
Anlage K 2,
forderten die Kläger die Verwaltung zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auf. Nach anfänglicher Weigerung kam es nach Einschaltung des Rechtsanwalts zur Einberufung der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung. Das Versammlungsprotokoll wird überreicht als
Anlage K 3.
Entsprechend der Empfehlung des Verwalters beschloss die Mehrheit eine monatliche optische Kontrolle aller Dachabflüsse sowie eine Reinigung derselben im Bedarfsfall. Der Antrag der Kläger, geeignete Instandsetzungsmaßnahmen am Dach vorzunehmen, wurde von der Mehrheit abgelehnt. Auf den Inhalt des Beschlussprotokolls wird Bezug genommen.
Der angefochtene Mehrheitsbeschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 WEG n.F.) und ist daher gerichtlich für ungültig zu erklären. Es besteht ein dringender Instandsetzungsbedarf, jedenfalls am Flachdach des Hauses _____. Die von der Firma _____ vorgenommene Notreparatur hat keinen Zustand geschaffen, der vor erneuten Wassereinbrüchen ausreichend schützt. Erneuter Wassereintritt droht nicht nur bei Starkregen, sondern bereits bei lang andauerndem bzw. stärkerem Regen.
Beweis: Sachverständigengutachten.
Die statt einer konstruktiven Instandsetzung des Flachdaches beschlossene monatliche optische Kontrolle ist nicht geeignet, um das Flachdach zu reparieren und weiteren Schaden abzuwenden. Ausweislich des Versammlungsprotokolls ist unstreitig ein monatliches Begehen der Flachdächer ungeeignet, da es sich um eine leichte Holzkonstruktion handelt. Die stattdessen vorgeschlagene und beschlossene optische Kontrolle der Dachabflüsse setzt nicht an der Schadensursache an. Diese lag in undichten Schweißbahnen entlang des gesamten Flachdaches, und nicht lediglich im Bereich der Dachabflüsse.
Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Wohnungseigentümer zur Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Die Flachdächer gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümer sind verpflichtet, einen Beschluss über die Ergreifung geeigneter Instandsetzungsmaßnahmen zu fassen. Es entspricht anerkannter Rechtsauffassung, dass die Anfechtung eines negativen Beschlusses kombiniert werden kann mit einer Beschlussersetzungsklage. Bei der Auswahl zwischen mehreren Instandsetzungsmaßnahmen steht den Eigentümern zwar ein Ermessenspielraum zu. Allerding...