§ 6 Das Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ( ... / 2. Der Beschluss über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse

a) Gestaltung des Beschlusses

Rz. 28

Die Arbeit des Verwalters wird bei der Beschlussvorlage über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse deutlich komplizierter als nach früherem Recht. Er hat, wie bisher, für diejenigen Wohnungseigentümer, deren Soll-Vorschüsse die auf sie entfallenden Kosten nicht decken, die Abrechnungsspitze, also den Nachschussbetrag zu ermitteln und auszuweisen. Für diejenigen Wohnungseigentümer, deren Soll-Vorschüsse die auf sie entfallenden Kosten übersteigen, hat er einen Beschluss über die Anpassung der Vorschüsse vorzubereiten, der etwa dahingehend lautet, dass die Vorschüsse von 2.400 EUR auf 2.202,87 EUR gesenkt werden. Im Grundsatz ist dies auch ausreichend. Wie beim Zahlungsplan für die Vorschüsse muss der Verwalter nicht näher erläutern, wie er zu diesen Einzelergebnissen gelangte. Dies ist vielmehr Sache der Jahresabrechnung. Über die Fälligkeit der Nachschüsse beschließen die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 3 WEG.

b) Reichweite des Beschlusses, insbesondere bei unberücksichtigten Vorschüssen

Rz. 29

Mit der Neugestaltung der Abrechnung wollte der Gesetzgeber die Rechtsprechung des BGH zur Reichweite des Beschlusses über die Jahresabrechnung kodifizieren, wonach er nur Zahlungspflichten zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung zum Gegenstand hat.^[26] Tatsächlich dürfte diese Neuerung sogar in der umstrittenen Frage, wie fehlerhaft unberücksichtigt gebliebene Vorschüsse zu behandeln sind,^[27] bei Nachschüssen und bei der Anpassung der Vorschüsse Klarheit schaffen. Keine Bestandskraft erlangt der Beschluss in dieser Hinsicht, soweit er Nachschüsse ausweist. Denn hier sind nur die Soll-Vorschüsse in die Beschlussfassung eingeflossen. Weist die Jahresabrechnung irrtümlich einen geleisteten Vorschuss nicht aus, fließt dieser gerade nicht in den Beschluss über die Nachforderung ein. Folglich schließt der Beschluss über die Nachzahlungspflichten auch nach seiner Bestandskraft ihre Geltendmachung etwa durch Rückforderung der Überzahlungen nicht aus. Gleiches gilt, wenn die Vorschüsse bei einer Überdeckung an die Kosten angepasst werden. Auch dann kommt es nicht auf die tatsächlich geleisteten Vorschüsse an. Sie können somit ebenfalls nicht von der Bestandskraft der Beschlussfassung erfasst sein. Anders stünde es nur dann, wenn man die Vorschüsse an die tatsächlichen Zahlungen anpasst. Bliebe hier ein Vorschuss unberücksichtigt, flösse dies unmittelbar in die Anpassung der Vorschüsse ein. Mit der Bestandskraft dieses Beschlusses über die Anpassung der Vorschüsse wäre somit auch die unberücksichtigte Zahlung als Gegenstand der Beschlussfassung bestandskräftig. Auch dies spricht für die Anpassung der Vorschüsse an die Kosten.

[26] BT-Drucks 19/18791, S. 75.

[27] S. zum Streitstand zuletzt Jacoby, ZWE 2018,149, 151 f.; a.A. Riecke/Schmid, WEG, 5. Aufl. 2019, § 28 Rn 133.