§ 6 Das Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ( ... / I. Erstellung des Beschlusses über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG)

1. Verpflichtung des Verwalters

Rz. 20

Die Erstellung der Jahresabrechnung ist nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG wie nach altem Recht Pflicht des Verwalters. Anders als beim Zahlungsplan über die Vorschüsse gilt dies auch für die Vorbereitung einer Beschlussfassung über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse. Dies ergibt sich daraus, dass in § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, anders als in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG der Passus "nach Ablauf des Kalenderjahres" enthalten ist. Die Beschlussfassung über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse muss also jährlich erfolgen, was eine entsprechende Vorlage erfordert. Geändert hat sich allerdings die Durchsetzung dieses Anspruchs. Während nach früherem Recht jeder einzelne Wohnungseigentümer einen entsprechenden Anspruch gegen den Verwalter hatte, muss er ihn nunmehr gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten. Denn die Durchsetzung gemeinschaftsbezogener Ansprüche steht nunmehr gemäß §§ 9a Abs. 2, 18 Abs. 1 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.^[20]

[20] S. o. § 5 Rdn 9 ff.

2. Zeitpunkt

Rz. 21

Bedauerlicherweise übernimmt § 28 Abs. 2 S. 1 WEG aus dem alten Recht die Formulierung, dass der Verwalter "nach Ablauf des Kalenderjahres" tätig werden muss. Hier hätte der Gesetzgeber tatsächlich eine ungemein praxisrelevante Frage klären können. Denn der BGH ließ für diesen Wortlaut offen, ob die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung am letzten Tag des alten Wirtschaftsjahres oder am ersten des neuen entsteht.^[21] Damit bleibt für den Regelfall des Verwalterwechsels zum Jahreswechsel offen, welcher Verwalter diesbezüglich tätig werden muss.

Rz. 22

Praxistipp

Den betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaften ist nach wie vor zu raten, den Verwalter bis zum 1.1. des neuen Jahres zu bestellen. Damit ist in der Praxis keine Mehrarbeit verbunden. Es steht aber nach der Rechtsprechung des BGH fest, dass derjenige Verwalter das Kalenderjahr abzurechnen hat, der in dieser Zeit amtierte.

[21] BGH v. 16.2.2018 – V ZR 89/17, ZMR 2018, 523 = ZfIR 2018, 455.