§ 6 Das Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ( ... / III. Die Jahresabrechnung

1. Aufstellung, Inhalt und Bedeutung

Rz. 31

§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet den Verwalter nach wie vor, eine Jahresabrechnung für das Kalenderjahr aufzustellen.^[29] Inhaltlich bleibt sie gegenüber dem bisherigen Recht unverändert. Soweit § 28 Abs. 2 S. 2 WEG formuliert, dass sie "darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält", ist dies ebenso wie die entsprechende Formulierung beim Wirtschaftsplan kaum verständlich. Es handelt sich (nach wie vor) um ihren wesentlichen Inhalt. Wie bisher beziffert die Jahresabrechnung die Gesamtansätze der einzelnen Kostenarten und verteilt sie nach den jeweiligen Verteilungsschlüsseln auf die Wohnungseigentümer. Wie der Wirtschaftsplan unterliegt aber auch die Jahresabrechnung einem erheblichen Bedeutungswandel. Sie ist nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch vorbereitendes Zahlungswerk.

[29] Hierzu s. BT-Drucks 19/18791, S. 75.

2. Keine Genehmigung oder Anfechtung der Jahresabrechnung

Rz. 32

Wie die Gesetzesmaterialien wiederholt betonen, ist künftig die Begründung von Zahlungspflichten, mithin der Zahlungsplan Gegenstand der Beschlussfassung.^[30] Wenn die Gesetzesmaterialien vom "Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung" reden,^[31] ist dies begrifflich ebenso unrichtig wie beim Wirtschaftsplan. Wie der Wirtschaftsplan muss auch die Jahresabrechnung nicht mehr genehmigt werden, da sie nur noch ein vorbereitendes Zahlenwerk darstellt. Wie der Wirtschaftsplan kann sie daher weder genehmigt noch isoliert angefochten werden. Eine Genehmigung der Jahresabrechnung wird, da gesetzlich nicht mehr vorgesehen, anfechtbar sein.^[32]

[30] BT-Drucks 19/18791, S. 75.

[31] BT-Drucks 19/18791, S. 75.

[32] Vgl. o. Rdn 12.

3. Fehler bei der Erstellung der Jahresabrechnung

a) Beschluss über Nachzahlungen und die Anpassung der Vorauszahlung ohne Jahresabrechnung?

Rz. 33

Die Jahresabrechnung selbst ist auch bei erheblichen Fehlern nicht anfechtbar, da sie nicht Gegenstand der Beschlussfassung ist. Ähnlich wie im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan halten die Gesetzesmaterialien den Verstoß gegen die Beschlussvorbereitungspflicht auch beim Beschluss über Nachzahlungen und Anpassung der Vorauszahlung für unschädlich. Dies mache den Beschluss über die Zahlungspflichten nicht fehlerhaft.^[33] Dies erscheint jedenfalls im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung mehr als zweifelhaft. Immerhin ist es anders als im Falle des Wirtschaftsplanes gerade ihr Zweck, die endgültige Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers genau festzustellen. Die korrekte Ermittlung dieser Zahlungspflicht ist daher essentiell für die Beschlussfassung hierüber. Deshalb wurde nach bisherigem Recht bereits die verspätete Übersendung der Jahresabrechnung zu Recht als Fehler der Beschlussfassung angesehen, weil die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung ohne hinreichende tatsächliche Grundlage fällen.^[34] Denn die Wohnungseigentümer können ein kompliziertes Zahlenwerk wie die Jahresabrechnung in aller Regel nicht mehr in der Eigentümerversammlung überprüfen. Dies gilt erst recht, wenn die Beschlussvorlage überhaupt nicht oder unvollständig übermittelt wird. Dass die Beschlussfassung über Nachzahlungen und die Anpassung der Vorauszahlung künftig ohne eine solche Tatsachengrundlage erfolgen kann, erscheint nicht vertretbar. Man wird hier also von einer fehlerhaften Formulierung der Gesetzesmaterialien und bei fehlender Jahresabrechnung von einer Anfechtbarkeit des Beschlusses über Nachzahlungen und die Anpassung der Vorschüsse ausgehen müssen.

[33] BT-Drucks 19/18791, S. 75.

[34] LG Frankfurt/M., Urt. v. 1.11.2018 – 2-13 S 112/17, IMR 2019, 28 = WuM 2019, 50; ähnlich für die Angebote bei der Neubestellung des Verwalters BGH, Urt. v. 24.1.2020 – V ZR 110/19, IMR 2020, 243 = ZMR 2020, 671 = ZWE 2020, 284 = ZfIR 2020, 547.

b) Unschädliche Fehler

Rz. 34

Im Übrigen gilt für die Unschädlichkeit von Fehlern der Jahresabrechnung Ähnliches wie beim Wirtschaftsplan. Danach soll ein Fehler in der Jahresabrechnung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über Vor- und Nachschüsse bzw. Rückzahlungen führen, "solange sich dieser Fehler nicht auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirkt."^[35] Dies kommt wie im Falle des Wirtschaftsplanes wohl nur bei Fehlbezeichnungen oder Fehlbuchungen in Betracht.^[36] Hingegen führen sonstige inhaltliche Fehler in Gesamt- und Einzelwirtschaftsplänen (etwa die Einstellung falscher Beträge oder Irrtümer bei der Kostenverteilung) zur Anfechtbarkeit auch des Beschlusses über Nachzahlungen und die Anpassung der Vorschüsse, da sie sich auf die Zahlungspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer auswirken.

[35] BT-Drucks 19/18791, S. 74.

[36] S. o. Rdn 15.