Rz. 16
Gem. § 491 Abs. 3 BGB ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag ein entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, der durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist oder der für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt ist. § 491 Abs. 3 BGB hat im Vergleich zum bisherigen Tatbestand des Immobiliardarlehens nach § 503 Abs. 1 BGB a.F. eine materiellrechtliche Ausprägung. Die deutlich extensivere Definition in § 491 Abs. 3 BGB dürfte zukünftig mehr Darlehensverträge in den Anwendungsbereich der Regelungen für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge ziehen.
Beim Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags müssen die einschlägigen gesetzlichen Vorgaben beachtet werden. Der Darlehensgeber hat insb. folgende Aspekte zu berücksichtigen:
Die Unterrichtung des Verbrauchers muss bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag anhand des Europäischen Standardisierten Merkblatts (ESIS-Merkblatt), Anlage 6 zu Art. 247 § 1 Abs. 2 EGBGB, erfolgen. Der Darlehensgeber erfüllt seine Pflicht, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag zu belehren, wenn er das mit einer Gesetzlichkeitsfiktion ausgestattete Muster Anlage 8 zu Art. 247 verwendet.
Bei der Vertragsgestaltung kann das Darlehen verbunden werden mit einer Abtretung eines Bausparvertrags oder einer Abtretung einer Kapitallebens-/Rentenversicherung. Ein Zinszahlungsdarlehen (Endfälliges oder Festdarlehen) in Verbindung mit Abtretung eines Bausparvertrags könnte etwa wie folgt lauten:
"Der Darlehensnehmer erbringt keine laufende Tilgung auf das Darlehen, sondern zahlt nach Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit den Darlehensbetrag in einer Summe an die Bank zurück. Während der Laufzeit des Darlehens zahlt der Darlehensnehmer Sollzinsen auf den gesamten Darlehensbetrag zu den vereinbarten Fälligkeitsterminen. Zugleich erbringt der Darlehensnehmer während der Laufzeit Leistungen auf seinen Bausparvertrag. Die bei der Bausparkasse gebildeten Werte sind an die Bank abgetreten. Die während der Vertragslaufzeit – insb. auf den Bausparvertrag – geleisteten Zahlungen und die aus der Vermögensbildung erworbenen Ansprüche reichen zur Tilgung des Darlehens möglicherweise nicht aus. [Ggf. noch: Der Abschluss des Bausparvertrags ist Voraussetzung für den Abschluss des vorliegenden Darlehensvertrags.]"
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag müssen die in Art. 247 § 6 Abs. 1 S. 2 EGBGB genannten Vertragsinhalte genannt werden. So müssen etwa (abweichend von Art. 247 § 3 Abs. 1 EGBGB) der Gesamtbetrag sowie der Verzugszinssatz und die Art und Weise seiner etwaigen Anpassung sowie ggf. anfallende Verzugskosten nicht im Vertrag angegeben werden.
Es genügt die Angabe des effektiven Jahreszins, eine Angabe zu den vertraglichen Grundlagen ist nicht erforderlich (Umkehrschluss zu Art. 247 § 6 Abs. 3 EGBGB). Zudem bietet es sich bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nicht an, in der Klausel "Kreditsicherheiten" die Sicherungszweckerklärungen zu Grundpfandrechten oder Reallasten auszuschließen.
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag ist eine Regelung zur Vorfälligkeitsentschädigung für den Fall, dass der Darlehensnehmer das Darlehen vorzeitig zurückzahlt, praxisrelevanter als bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag. Eine Regelung könnte wie folgt lauten:
"Vorzeitige Rückzahlung/Vorfälligkeitsentschädigung"
Vorzeitige Rückzahlung
Der Darlehensnehmer kann seine Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen. Abweichend hiervon kann der Darlehensnehmer im Zeitraum einer Sollzinsbindung nur dann vorzeitig erfüllen, wenn er insoweit ein berechtigtes Interesse hat. Im Fall einer vorzeitigen Rückzahlung während der Sollzinsbindung kann die Bank eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (Ablösungsentschädigung) durch die Bank erfolgt nach den gesetzlichen und der höchstrichterlichen Vorgaben. Dies ist hier die sog. "Aktiv/Passiv-Methode". Durch diese Berechnungsmethode wird die Bank so gestellt, als ob der Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung planmäßig fortgeführt worden wäre. Für die Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung wird von einer Anlage der vorzeitig zurückgezahlten Darlehensmittel in sichere Kapitalmarkttitel (Pfandbriefrenditen der Deutschen Bundesbank) ausgegangen. Zunächst wird der Betrag ermittelt, der zum Ablösestichtag erforderlich ist, um sämtliche ursprünglich vereinbarten Zahlungen aus dem Kreditvertrag (Zinsen, Tilgung) sowie das rechnerische Restkapital am Ende der Zinsfestschreibung zu erzielen. Die anfallenden Zinsen sind...