§ 8 Sachenrecht / aa) Entstehung

Rz. 43

Ein Grundstück (auch das Miteigentum daran, das Wohnungs- und Teileigentum und das Erbbaurecht) kann gem. § 1113 BGB mit einer Hypothek zur Absicherung einer (regelmäßig) Darlehensforderung belastet werden. Das Gesetz unterscheidet die Brief- und die Buchhypothek. Obwohl heute in der Kreditpraxis fast immer Buchhypotheken (bzw. noch viel häufiger Buchgrundschulden) bestellt werden, ist der gesetzlich (vor über 100 Jahren!) geregelte Normalfall die Briefhypothek (§ 1116 Abs. 1 und Abs. 2 BGB), bei der, wie der Name bereits sagt, über das im Grundbuch eingetragene Hypothekenrecht vom Grundbuchamt zusätzlich ein Hypothekenbrief (eine dieses Hypothekenrecht ausweisende Urkunde) erstellt wird. Dementsprechend ist Entstehungsvoraussetzung (anders bei deren Abtretung/Übertragung nach Entstehung!) bei der Briefhypothek neben der gem. § 873 BGB immer erforderlichen a) Einigung und Eintragung im Grundbuch und b) dem Entstehen der Forderung c) gem. § 1117 Abs. 1 BGB die Übergabe des Hypothekenbriefs (bzw. eine Vereinbarung gem. § 1117 Abs. 2 BGB anstelle der eigentlichen Briefübergabe). Soll keine Brief-, sondern eine Buchhypothek bestellt werden, muss die Einigung über den Ausschluss der Brieferteilung im Grundbuch eingetragen werden (typische Formulierungen für Buchgrundschulden im Grundbuch in Abteilung III, Spalte 4 lauten: "brieflos" oder "ohne Brief" oder "Buchhypothek"). Liest man also keine dieser klassischen auf eine Buchgrundschuld hindeutenden Formulierungen, handelt es sich entsprechend dem gesetzlichen Normalfall um eine Briefgrundschuld. Einem korrekt geführten Grundbuch kann man also sofort entnehmen, ob das Grundstück mit einer Brief- oder Buchhypothek belastet ist, was bei dem Handling in der Praxis von großer Bedeutung ist. Soll bspw. bei einem Verkauf einer Immobilie eine bislang vom Verkäufer für seinen Ankauf benutzte Finanzierungsgrundschuld zur Löschung gebracht werden und handelt es sich um eine Briefgrundschuld, muss man darauf achten, dass auch der Grundschuldbrief zur Löschung dem Grundbuchamt übersandt werden muss, mithin zuvor auch vom Notar von dem Verkäufer bzw. dessen Bank angefordert werden muss. Da sowohl die Buch- als auch die Briefhypothek immer nur zur Entstehung gelangt, wenn sie im Grundbuch eingetragen wird, ist zu bedenken, dass dem Grundbuchamt die "Bestellungsbewilligung" des als Eigentümer Voreingetragenen (§ 39 GBO) in mindestens notariell unterschriftsbeglaubigter Form gem. § 29 Abs. 1 S. 1 GBO vorgelegt werden muss.