Rz. 66
Im Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) werden nach § 182 Abs. 4 BewG alle Grundstücke bewertet,
| ▪ | für die an sich das Vergleichswertverfahren greift, für die allerdings keine (von den Gutachterausschüssen ermittelten) Vergleichswerte vorliegen, sowie |
| ▪ | Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, wenn sie nicht im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, und schließlich |
| ▪ | sonstige bebaute Grundstücke i.S.v. § 181 Abs. 8 BewG (z.B. Vereins- oder Klubhäuser, Almen, Jagdhütten). |
Das Sachwertverfahren stellt mithin im Verhältnis zum Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren ein subsidiäres "Auffangverfahren" für die Bewertung dar.
Rz. 67
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert des Gebäudes (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert zu ermitteln, § 189 Abs. 1 S. 1 BewG. Der Bodenwert und der Gebäudesachwert ergeben zusammen den vorläufigen Sachwert des Grundstücks, welcher zur Anpassung an den gemeinen Wert mit der Wertzahl zu multiplizieren ist, § 189 Abs. 3 BewG.
Rz. 68
Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten, § 189 Abs. 1 S. 2 BewG. Nur in Ausnahmefällen mit besonders werthaltigen Außenanlagen (z.B. ein größerer Swimmingpool) und sonstigen Anlagen werden hierfür gesonderte Wertansätze nach gewöhnlichen Herstellungskosten berücksichtigt.[30]
Rz. 69
Wie beim Ertragswertverfahren arbeitet der Verordnungsgeber auch beim Sachwertverfahren mit der Annahme vollumfänglicher Instandhaltung. Folglich bleiben Bauschäden, unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen sowie der sog. Reparaturrückstau auch in diesem typisierenden Bewertungsverfahren unberücksichtigt. Die Wertminderung kann nur beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gem. § 198 BewG (siehe Rdn 97 ff.>) berücksichtigt werden.
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