Abberufung des Verwalters (WEMoG) / 2.1.2 Sonstige wichtige Gründe

Im Übrigen wurde ein wichtiger Grund zur sofortigen Abberufung des Verwalters angenommen, wenn das zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört war und den Wohnungseigentümern deshalb unter Berücksichtigung aller Umstände – gleichgültig, ob dies vom Verwalter verschuldet war oder nicht – nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden konnte. Entsprechende Grundsätze werden auch weiterhin für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags gelten.

2.1.2.1 Person des Verwalters

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags kann zunächst in der Person des Verwalters liegen. Sie ist gerechtfertigt, wenn

• gegen ihn Haftbefehl in der Zwangsvollstreckung ergangen ist^[1];
• er über kein pfändbares Vermögen verfügt^[2];
• über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse eingestellt wird^[3];
• er falsche oder bagatellisierende Antworten auf Fragen der Wohnungseigentümer nach getilgten Vorstrafen gegeben hat^[4];
• er wegen eines Vermögensdelikts vorbestraft ist, die Vorstrafe noch nicht getilgt ist und aus dem Delikt auf eine Gefährdung des Verwaltungsvermögens geschlossen werden kann^[5];
• er als Makler Kaufverträge über Sondereigentumseinheiten in von ihm verwalteten Gemeinschaften nachweist oder vermittelt und seine Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG erforderlich ist.^[6]

[1] OLG Oldenburg, Beschluss v. 21.12.2006, 5 W 9/06.

[2] AG Wedding, Urteil v. 13.2.2009, 15a C 147/08.

[3] BayObLG, Beschluss v. 3.11.2004, 2Z BR 102/04.

[4] KG Berlin, Beschluss v. 6.9.1993, 24 W 5948/92.

[5] BayObLG, Beschluss v. 21.10.1999, 2Z BR 97/99.

[6] BayObLG, Beschluss v. 7.5.1997, 2Z BR 135/96.

2.1.2.2 Verhalten gegenüber Wohnungseigentümern

2.1.2.2.1 Pflichtverletzungen

Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund kommt dann infrage, wenn er

• den Willen bzw. die Wünsche zahlreicher Wohnungseigentümer missachtet^[1];
• interne Angelegenheiten der Wohnungseigentümer an die Presse weiterleitet^[2];
• die Wohnungseigentümer nicht über einen Rechtsstreit unterrichtet, den ein Dritter gegen die Eigentümergemeinschaft führt^[3];
• gerichtliche Entscheidungen ignoriert^[4];
• den Wohnungseigentümern Unterlageneinsicht verweigert^[5];
• erbetene Einsicht in die Beschluss-Sammlung bzw. Versammlungsniederschrift bis zum Ablauf der Anfechtungsfrist verweigert;
• einseitig die Interessen des Mehrheitseigentümers wahrnimmt.^[6]

[1] BayObLG, Beschluss v. 17.1.2000, 2Z BR 120/99.

[2] AG Kassel, Beschluss v. 7.12.2005, 800 II 74/05.

[3] AG Bonn, Urteil v. 3.11.2009, 27 C 44/09.

[4] OLG Oldenburg, Beschluss v. 21.12.2006, 5 W 9/06.

[5] BayObLG, Beschluss v. 9.8.1990, BReg 1b Z 25/89.

[6] AG Köln, Beschluss v. 30.4.2001, 202 II 95/00.

2.1.2.2.2 Beleidigung

Der Verwalter liefert einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags, wenn er

• einen schwierigen Wohnungseigentümer als Querulanten bezeichnet^[1];
• den Beiratsvorsitzenden als klassisch-psychologischen Fall bezeichnet^[2];
• die Wohnungseigentümer als "Sauhaufen" bezeichnet.^[3]

[1] LG Lüneburg, Urteil v. 25.10.2011, 5 S 36/11.

[2] BayObLG, Beschluss v. 15.1.2004, 2Z BR 240/03.

[3] LG Lüneburg, Urteil v. 29.1.2015, 1 S 45/14.

2.1.2.2.3 Strafanzeigen/Prozessführung

Der Verwalter riskiert die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags, wenn er

• Strafanzeigen gegen Wohnungseigentümer stellt, die jeglicher Grundlage entbehren^[1];
• Rechtsstreitigkeiten unter den Wohnungseigentümern provoziert^[2];
• für einen Wohnungseigentümer innerhalb einer 2er-Gemeinschaft einen Prozess führt, da er hiermit seine Neutralitätspflicht verletzt.^[3]

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 2.2.1998, 3 Wx 349/97.

[2] OLG Rostock, Beschluss v. 20.5.2009, 3 W 181/08.

[3] BayObLG, Beschluss v. 2.3.2001, 2Z BR 16/01.

2.1.2.3 Verhalten gegenüber dem Verwaltungsbeirat

Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags droht, wenn der Verwalter

• den Beiratsvorsitzenden als klassisch-psychologischen Fall bezeichnet^[1];
• grundlos ein Beiratsmitglied zum Rücktritt auffordert^[2];
• die Abberufung des Verwaltungsbeirats grundlos betreibt^[3];
• den Verwaltungsbeirat unangemessen verbal angreift^[4];
• dem Verwaltungsbeirat Unterlageneinsicht verweigert^[5];
• sich weigert, mit dem Verwaltungsbeirat zusammenzuarbeiten.^[6]

[1] BayObLG, Beschluss v. 15.1.2004, 2Z BR 240/03.

[2] LG Frankfurt/Oder, Urteil v. 2.10.2012, 16 S 11/12.

[3] BayObLG, Beschluss v. 27.11.1998, 2Z BR 150/98.

[4] OLG Köln, Beschluss v. 30.3.2007, 16 Wx 37/07.

[5] BayObLG, Beschluss v. 9.8.1990, BReg 1b Z 25/89.

[6] OLG Frankfurt, Beschluss v. 19.5.1988, 20 W 206/87.

2.1.2.4 Beschlussfassung/-durchführung

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags liegt vor, wenn der Verwalter

• grob fehlerhafte Beschlussanträge formuliert und die Wohnungseigentümer nicht auf Risiken und Gefahren hinweist^[1];
• sich weigert, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, obwohl diese nicht angefochten sind.^[2]

[1] OLG Oldenburg, Beschluss v. 21.12.2006, 5 W 9/06.

[2] AG Hamburg, Urteil v. 7.11.2002, 102a 11 252/02.

2.1.2.5 Gemeinschaftsvermögen

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Verwalter

• sein Vermögen und das der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht getrennt führt^[1];
• das gemeinschaftliche Konto als offenes Treuhand...