Alexander C. Blankenstein
7.5.1 Maßgeblicher Zeitpunkt der Vertragsbeendigung
Wie bereits ausgeführt, endet der Verwaltervertrag qua Gesetz spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters. Was nun Vergütungsansprüche des abberufenen Verwalters betrifft, sind verschiedene Konstellationen zu berücksichtigen. Im Fall des Vorliegens eines wichtigen Grunds zur Kündigung des Verwaltervertrags, enden Vergütungsansprüche des Verwalters mit der Beschlussfassung über seine Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund.
Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund
Der Verwalter wird durch Beschluss mit sofortiger Wirkung abberufen und der Verwaltervertrag wird aus wichtigem Grund fristlos gekündigt. Vergütungsansprüche des Verwalters über den Abberufungszeitpunkt hinaus würden allenfalls dann bestehen, wenn ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung nicht vorgelegen hätte.
Im Übrigen ist in all denjenigen Fällen, in denen kein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags vorliegt, nach dem Zeitpunkt der Abberufung des Verwalters und dem tatsächlichen Zeitpunkt der Beendigung der Amtsstellung des Verwalters zu differenzieren. Die Abberufung muss nämlich selbstverständlich nicht mit Fassung bzw. Verkündung des Abberufungsbeschlusses wirksam werden, sondern kann auch erst nach Ablauf einer bestimmten Frist wirksam werden. Mit Blick auf § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG sind folgende Fallkonstellationen zu unterscheiden:
Sofortige Abberufung
Der Verwalter wird durch Beschluss am 15.10.2025 mit sofortiger Wirkung abberufen. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags liegt nicht vor. Der Verwaltervertrag und somit auch der Vergütungsanspruch des Verwalters enden spätestens 6 Monate nach der Abberufung, also mit Ablauf des 15.4.2026.
Abberufung zum Jahresende
Der Verwalter wird durch Beschluss am 15.10.2025 mit Wirkung zum 31.12.2025 abberufen. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags liegt nicht vor. Der Verwaltervertrag und somit auch der Vergütungsanspruch des Verwalters enden spätestens 6 Monate nach dem Wirksamwerden der Abberufung, also mit Ablauf des 30.6.2026.
Abberufung des Verwalters mit Frist von 6 Monaten
Die Wohnungseigentümer berufen den Verwalter durch Beschluss am 15.10.2025 mit Wirkung zum 15.4.2026 ab. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags liegt nicht vor. Der Verwaltervertrag und somit auch der Vergütungsanspruch des Verwalters endet spätestens 6 Monate nach dem Wirksamwerden der Abberufung, also mit Ablauf des 15.10.2026.
Abberufung des Verwalters mit Frist von 9 Monaten
Die Wohnungseigentümer berufen den Verwalter durch Beschluss am 15.10.2025 mit Wirkung zum 31.7.2026 ab. Ein wichtiger Grund zur Kündigung des Verwaltervertrags liegt nicht vor. Der Verwaltervertrag und somit auch der Vergütungsanspruch des Verwalters endet spätestens mit Ablauf des 31.1.2027.
7.5.2 Zahlungsklage
Der Verwalter kann Zahlungsklage erheben, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer seine Honoraransprüche nicht erfüllt. Im Rahmen dieser Klage wird inzident geprüft, ob die Kündigung wirksam oder wegen des Fehlens eines wichtigen Grundes unwirksam ist.
Zeitnahe Geltendmachung
Auch wenn die Zahlungsklage zeitlich unbefristet erhoben werden kann, sollte sich der Verwalter nicht allzu viel Zeit lassen und seine Ansprüche zeitnah gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Stets ist insoweit jedenfalls die Regelverjährungsfrist von 3 Jahren nach §§ 195, 199 BGB zu beachten.
Ersparte Aufwendungen berücksichtigen
Wie bereits ausgeführt, muss sich der Verwalter mit Blick auf die Geltendmachung seiner Vergütungsansprüche für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags ersparte Aufwendungen entsprechend der Bestimmung des § 615 Satz 2 BGB anrechnen lassen. Er wird daher in der Regel einen prozentualen Abschlag in Höhe von ca. 20 bis 30 % von seiner Forderung machen müssen.
Anspruchsgegner
Anspruchsgegner kann zum einen die Wohnungseigentümergemeinschaft sein. Da die einzelnen Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 9a Abs. 4 WEG allerdings für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Dritten gegenüber unmittelbar in Höhe ihres Miteigentumsanteils haften, kann sich der Verwalter auch an die Wohnungseigentümer halten. Allerdings dürfte dies gerade in größeren Eigentümergemeinschaften wenig praktikabel sein.
[Briefkopf des abberufenen Verwalters]
An die WEG _____________
vertreten durch ___________-Verwaltungs-GmbH
______________ [Anschrift]
Wohnungseigentümergemeinschaft ____________________
Hier: Meine/Unsere Restvergütungsansprüche
Sehr geehrte Damen und Herren,
bekanntlich wurden wir zu TOP 3 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 18. Juni 2025 mit sofortiger Wirkung als Verwalter abberufen und der mit uns bestehende Verwaltervertrag wurde fristlos gekündigt. Zu TOP 1 in der Wohnungseigentümerversammlung vom 1. Januar 2023 wurden...