Abrechnung: Anforderungen

Leitsatz

Sind in einer Gesamtabrechnung nicht erkennbar alle Einnahmen genannt, ist diese nicht ordnungsmäßig.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 3, Abs. 5

Das Problem

Die Wohnungseigentümer fassen Ende 2015 folgenden Beschluss:

Die allen Eigentümern mit der Einladung zu dieser Versammlung übersandte Jahresabrechnung für das Jahr 2014 mit Gesamtkosten von 12.197,01 EUR sowie die Einzelabrechnungen 2014 werden beschlossen und dem Verwalter wird für das Wirtschaftsjahr 2014 Entlastung erteilt. Guthaben/Nachzahlungen aus den Einzelabrechnungen sind bis zum 15.12.2015 auszugleichen.

Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Das Amtsgericht erklärt den Beschluss für ungültig, da die Abrechnung nicht ordnungsmäßig sei. Dagegen richtet sich die Berufung. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

Die Gesamtabrechnung

1. Die Gesamtabrechnung 2014 genüge nicht den geltenden Mindestanforderungen. Denn es fehle an einer geordneten Aufstellung der Einnahmen und Kosten. Hinsichtlich der Kosten ergäben sich zwar unter der Rubrik "A. Hausgeldabrechnung" und unter der Rubrik "D. Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" einzelne Kostenpositionen. Aufgrund der fehlenden Gesamtaufstellung und der fehlenden Saldierung sei es jedoch nicht ersichtlich, ob diese Kostenangaben Anspruch auf Vollständigkeit erhöben. Auch hinsichtlich der Einnahmen ergäben sich unter der Rubrik "A. Hausgeldabrechnung", "B. Abrechnung der Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage" und unter der Rubrik "D. Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" einzelne relevante Positionen. Die Abrechnung beschränke sich insoweit jedoch allein auf die Angabe der Vorauszahlungen des K auf das Hausgeld 2014, auf die Angabe der tatsächlichen Gesamtzahlungen auf die Instandhaltungsrückstellung und die Angabe zu Einnahmen in Bezug auf die Instandhaltungsrückstellung. Dies allein lasse jedoch noch keinen Schluss auf die Höhe der tatsächlichen Gesamteinnahmen zu, da zumindest die Höhe der Vorauszahlungen der übrigen Wohnungseigentümer auf das Hausgeld fehle.
2. Zudem fehle es an den notwendigen Angaben zu Anfangs- und Endbeständen der Geldkonten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies betreffe in der Regel das Girokonto, über das die Umsätze an Einnahmen und Ausgaben getätigt werden würden, und des Kontos, auf dem die liquiden Mittel der Instandhaltungsrückstellung gehalten werden, unter Darstellung der Zuführungen, gegebenenfalls auch angelaufener Zinsen und Entnahmen, sowie gegebenenfalls der sonstigen Geldanlagen. Zumindest hinsichtlich des Geldkontos, über das die Umsätze an Einnahmen und Ausgaben getätigt werden, lägen keine Anfangs- und Endbestände vor.
3. Soweit sich K zusätzlich darauf berufe, es bedürfe auch der Angabe des "Status der Gemeinschaft" (= Vermögensübersicht mit Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft zum Jahresende), sei dem allerdings nicht zu folgen (Hinweis auf BGH v. 11.10.2013, V ZR 271/12, Rn. 16).

Die Einzelabrechnungen

Da die Einzelabrechnungen auf der Gesamtabrechnung beruhten und diese eine untrennbare Einheit bildeten, sei der Genehmigungsbeschluss nach § 28 Abs. 5 WEG auch hinsichtlich der Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären.

Die Entlastung

Auch die durch den Beschluss erteilte Entlastung sei für ungültig zu erklären, da die Entlastung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspreche, wenn Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kämen (Hinweis auf BGH v. 4.12.2009, V ZR 44/09). Dieser Fall sei insbesondere anzunehmen, wenn der Verwalter eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt habe (Hinweis auf BGH v. 4.12.2009, V ZR 44/09).

Kommentar

Anmerkung

Zu den in der Gesamtabrechnung darzustellenden Einnahmen gehören vor allem das Hausgeld – auch das aus Vorjahren – Mieten, Pachteinnahmen, Entgelte und sonstige Zahlungen, z.B. einer Versicherung. Auch erhaltene Zinsen sind Einnahmen. Die Gesamtabrechnung muss ferner sämtliche Ausgaben berichten. Ob eine Ausgabe einer Leistung diente, die den Wohnungseigentümern im Abrechnungsjahr zugute kam, ist dabei – wie unberechtigte Ausgaben – grundsätzlich unerheblich. Zu den Ausgaben gehören vor allem:

• Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums.
• Die Ausgaben für eine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung. Diese sind allerdings bei der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung darzustellen.
• Die Ausgaben für eine Modernisierung.
• "Sonstige" Verwaltungskosten.
• Die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs.
• Die Bedienung der Forderungen Dritter, die im Laufe des Jahres angefallen sind.
• Steuern, etwa Grunderwerb-, Grund-, Umsatz- oder Bauabzugsteuer, Abgaben und Gebühren, soweit diese gemeinschaftsbezogen sind.
• Darlehenszinsen.
• Zinsausgaben, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem verspäteten Ausgleich seiner Verbindlichkeiten hat, z.B. verspätet gezahlter Werklohn oder verspätet gezahlte Verwaltervergütung oder auch die verspätete Auskehrung des Guthabens eines Wohnungseigentümers.
• Mittel für die Beklagten einer Anfechtungsklage.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Als Ausgabe in die Gesamtabrechnung einzu...