Abschluss eines Bausparvertrags durch Eigentümergemeinschaft möglich

Leitsatz

Gültige Beschlussfassung über Anlageentscheidung zum Instandhaltungsrückstellungsvermögen durch Abschluss eines Bausparvertrags

Normenkette

§§ 21 Abs. 3, 4, 5 Nr. 4 WEG

Kommentar

1. Eine 7-köpfige Gemeinschaft hatte den Abschluss eines Bausparvertrags über 30.000 EUR beschlossen, wobei 6.000 EUR zzgl. Abschlussgebühr von 300 EUR sofort eingezahlt und in den kommenden 5 Jahren jährlich 1.200 EUR pro Jahr angespart werden sollten; nach 5 Jahren hätte hier die Gemeinschaft ein Guthaben von 12.000 EUR zur Verfügung, wobei dieses mit 1,5 % Zinsen jährlich verzinst werde.

   Der vom Gericht einvernommene Verwalter erklärte auch, dass er die Eigentümer in der Eigentümerversammlung über Anlagemöglichkeiten bei anderen Bausparinstituten informiert habe; unwidersprochen berichtete er auf Frage auch darüber, dass die konkrete Gemeinschaft über etwa 17.000 EUR Rücklage verfüge, wobei sich 10.000 EUR zzt. auf einem Tagesgeldkonto zu einem Zinssatz von 0,75 % und rund 7.000 EUR auf einem Sparbuch zu einem Zinssatz von 0,5 % befänden; ausweislich des Wirtschaftsplans würden jährlich 3.000 EUR Rücklagen eingesammelt. Jährlich benötige die Gemeinschaft allerdings nur 500 bis 1.000 EUR für laufende Instandhaltungen. Somit stünden der Gemeinschaft auch in Zukunft weiterhin über 10.000 EUR Rücklagevermögen zur Verfügung.

   Ein bei der Landesbausparkasse angelegtes Bausparguthaben könnte vorliegend mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt und damit auch wieder für die Durchführung weiterer Instandsetzungen verwendet werden; "verloren" wäre in diesem Fall allein eine einmalige Abschlussgebühr von 300 EUR. Verfügt die Hausverwaltung weiterhin über etwa 10.000 EUR Rücklagevermögen, könnten aus den jährlich eingesammelten Rücklagen in Höhe von 3.000 EUR erfahrungsgemäß jährlich anfallende Instandhaltungen zwischen 500 EUR und 1.000 EUR ohne Weiteres bestritten werden, sodass die jährliche Einzahlung bei der Bausparkasse von 1.200 EUR nicht zum Verzicht auf laufende Instandhaltungen nötige.

2. Bei Beschlussfassung über den Abschluss eines Bausparvertrags ist zwischen der Ansparphase und der Zuteilung des Darlehens zu unterscheiden. Vorliegend wurde Darlehensaufnahme zurückgestellt; entsprechende Beschlussfassung sollte erst im Rahmen einer Zuteilung erfolgen. Damit haben Eigentümer in der Versammlung eine Entscheidung über die Anlage vorhandener und künftig eingesammelter Mittel getroffen. Nicht Gegenstand der Beschlussfassung war allerdings eine Entscheidung über eine Darlehensaufnahme bei der Bausparkasse, sei es durch die Gemeinschaft der Eigentümer, sei es durch einzelne Eigentümer.
3. Die getroffene Anlageentscheidung hier im Beschluss entspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung; eine Geldanlage bei der Landesbausparkasse ist wertsicher, was auch klägerseits nicht in Zweifel gezogen wurde. Bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten ist die Rückholung angelegter Beträge eher im kurzfristigen Bereich jederzeit möglich. Die Entscheidung über die einmalige Abschlussgebühr von 300 EUR wird durch die Erlangung eines im Vergleich zu den Guthabenzinsen auf dem Kapitalmarkt leicht erhöhten Guthabenzins von 1,5 % aufgewogen. Unter diesen Umständen ist vorliegend die als Nachteil eines Bausparvertrags gesehene ungünstige Rendite und die Gefahr von Finanzierungslücken entgegen der früheren Entscheidung des OLG Düsseldorf (Beschluss v. 1.12.1995, 3 Wx 322, 342, NJWE-MietR 1996 S. 88) nicht gegeben. Im Hinblick darauf, dass es sich beim Bausparvertrag um ein standardisiertes Produkt handelt, war eine mündliche Darlegung von Konkurrenzprodukten auch ausreichend.

Anmerkung

Es scheinen sich im Augenblick Anlage- und Finanzierungsmodelle der Landesbausparkassen (wie hier von der LBS Baden-Württemberg) über Vertragsangebote zu entwickeln, die ungeachtet der früheren Entscheidung des zitierten OLG Düsseldorf Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könnten. Was die Ansammlung eines Rückstellungsvermögens betrifft, ist hier bei möglicher Mehrheitsbeschlussfassung bekanntlich in erster Linie stets auf sichere Anlageformen abzustellen. Im Spannungsfeld geht es überdies zum einen um Erträge einer Anlage, aber auch zeitgerechte Verfügungsmöglichkeiten bei entsprechendem Geldbedarf für Instandhaltungen und Instandsetzungen, insbesondere bei größeren energetischen Sanierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums. Mittel einer Instandhaltungsrückstellung sollten deshalb möglichst teils kurzfristig, teils mittelfristig angelegt werden.

Im vorliegenden Fall wurde der Abschluss eines Bausparvertrags als zulässige Anlageform einstimmig gefasst. Ein Stimmrechtsvertreter mit gegenläufiger Stimmrechtsweisung eines vollmachtgebenden Eigentümers hatte sich bereits bei Beginn der Versammlung nach Übergabe der Vollmacht entfernt, sodass der Verwalter auch zu Recht diese Vollmachtstimme zum Zeitpunkt der Beratung und Beschlussfassung unberücksichtigt lassen konnte. Die Gegenstimme hätte sich hier allerdings auch auf das eindeutige/einstimmige Abstimmungserge...