AG Bad Liebenwerda Urteil vom 05.10.1995 - 12 C 399/95

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlung) für die im Hause … gelegene Mietwohnung um DM 35,40 auf monatlich DM 389,45 mit Wirkung vom 01.08.1995 zuzustimmen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 1/3 und die Beklagten zu 2/3 zu tragen.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin hat die eingangs genannte Wohnung an die beklagten Eheleute vermietet und begehrt von diesen die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlung) um 15 % von DM 354,05 auf DM 407,15 mit Wirkung vom 01.08.1995.

Die Beklagten haben dem Erhöhungsverlangen vom 20.06.1995 in vollem Umfange widersprochen.

Zwischen den Parteien ist zwar nicht streitig, daß das Gebäude, ein Mehrfamilien-Mietwohnhaus, keine erheblichen Schäden an den Außenwänden sowie den Elektro-, Gas- und Wasser- oder Sanitärinstallationen aufweist, dagegen aber, ob dies – wegen möglicher Undichtigkeit einzelner. Kellerfenster – auch bei den Fenstern der Fall ist.

Ferner vertreten die Parteien unterschiedliche Auffassungen dazu, ob eine Nachtstromspeicherheizung, die auch in der Mietwohnung der Beklagten vorhanden ist, einer Zentralheizung gleichkommt und ob sich der Erhöhungssatz bereits dann um 5 % von 15 % auf 10 % ermäßigt, wenn eine Mietwohnung zwar mit einem Bad, nicht aber mit einer Zentralheizung ausgestattet ist.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Grundmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlung) für die im Hause gelegene Mietwohnung um DM 53,10 auf monatlich DM 407,15 mit Wirkung vom 01.08.1995 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen demgegenüber,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten zusätzlich noch, das Gebäude weise eine Reihe von Mängel auf, insbesondere dringe von Zeit zu Zeit Wasser durch den Boden in den Keller ein und stehe dann dort mehrere Zentimeter hoch.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 19.09.1995 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nur zum Teil begründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 MHG nur die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete um DM 35,40, d.h. 10 %, auf monatlich DM 389,45 verlangen.

Zwar weisen im vorliegenden Falle an dem Gebäude 3 der 5 Bestandteile gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 MHG keine erheblichen Schäden auf, jedoch ist die Mietwohnung der Beklagten nur mit einem Bad, nicht aber mit einer Zentralheizung ausgestattet, so daß sich gemäß § 12 Abs. 1 Satz 2 MHG der Erhöhungssatz um 5 % von 15 % auf 10 % ermäßigt.

Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 MHG ist Voraussetzung für die Mieterhöhung, daß an dem Gebäude mindestens 3 der 5 in dieser Vorschrift genannten Bestandteile keine erheblichen Schäden aufweisen.

Da dies unstreitig bereits bei 2 Bestandteilen der Fall ist, kam es darauf an, ob erhebliche Schäden an den Fenstern vorliegen. Es genügt dafür aber nicht, wenn nur einzelne Fenster betroffen sind, vielmehr müssen mindestens 20 % aller Fenster betroffen sein (vgl. Beuermann „Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz” 1995 § 12 RN. 39).

Da nach dem seitens der Klägerin bestrittenen Sachverhaltsvortrag der Beklagten allenfalls einige wenige Kellerfenster undicht sind, liegen an den Fenstern des Gebäudes insgesamt keine erheblichen Schäden vor.

Einer Beweisaufnahme zur Klärung der Frage, ob diese Kellerfenster tatsächlich undicht sind oder nicht, bedurfte es daher aus Rechtsgründen nicht.

Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 2 MHG ermäßigt sich der Erhöhungssatz um 5 % bei Wohnraum, der nicht mit einer Zentralheizung und einem Bad ausgestattet ist.

Wie das Gericht bereits mit Urteil vom 19.09.1995 – Az.: 12 363/95 – entschieden hat, ist diese Vorschrift auf Grund ihres Wortlautes dahingehend zu verstehen, daß die Ermäßigung bereits dann eintritt, wenn die Mietwohnung eines der beiden Merkmale nicht aufweist.

Da im vorliegenden Falle die Mietwohnung unstreitig zwar über ein Bad, nicht aber über eine Zentralheizung im wörtlichen Sinne verfügt, kam es darauf an, ob eine Nachtstromspeicherheizung dieser gleichzusetzen ist. Zu diesem Problem werden unterschiedliche Auffassungen vertreten. Die eine Meinung lehnt sich eng an den Wortlaut und die Entstehungsgeschichte des Gesetzes an und kommt dementsprechend zum Ergebnis, daß eine Nachtstromspeicherheizung nicht unter dieses Gesetz fällt. Sie verweist auf den Bericht des federführenden Bundestagsausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BT-Drs. 13/1386, Einzelbegründung zu § 12 Abs. 1 MHG), wo unter anderem ausgeführt ist,

daß der Begriff „Zentralheizung” an die Regelung an § 1 Abs. 2 der Ersten Grundmietenverordnung anknüpft und Zentralheizung im Sinne dieser Vorschrift Sammelheizungen sind, bei denen – unabhängig von der Energieart – an einer Stelle des Gebäudes bzw. der Wohnung ein Wärmeträger erwärmt wird und an die Wohn- oder Schlafräume angeschlossen ...