Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.138,62 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 2.533,95 Euro seit dem 08. August 2002 und aus 2.604,67 Euro seit dem 08. März 2003 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagte war aufgrund Mietvertrags vom 23. November 2000 (Bl. 5 d.A.) seit dem 01. Dezember 2000 Mieterin einer Wohnung im Hause …. Die Miete betrug ursprünglich 790,00 DM (403,92 Euro). Ab Dezember 2001 betrug sie (umgerechnet) 416,19 Euro und ab Dezember 2002 Euro 428,97. Die Beklagte leistete für Dezember 2000 zunächst keine Mietzahlung. Im Februar 2001 zahlte sie 790,00 DM im März 2001 DM 1.580,00, im Mai 2001 DM 790,00, im Juli 2001 DM 1.580,00. Im Oktober 2001, Februar 2002 und Juli 2002 leistete sie Zahlungen von je 1.211,76 Euro. Hinsichtlich der Anrechnung der geleisteten Zahlungen wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 07. Januar 2004 verwiesen.
Die Zahlungen erfolgten jeweils an die Vermieterin bzw. die Klägerin.
Durch Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 15. August 2002 – 70 L 125/02 – wurde die Klägerin zur Zwangsverwalterin über das Grundstück bestellt, zu dem die Wohnung der Beklagten gehört. Durch Beschluss vom 11.11.2003 wurde das Zwangsverwaltungsverfahren wieder aufgehoben, nachdem am 20.10.2003 im Zwangsversteigerungsverfahren der Zuschlag erteilt wurde.
Mit der Klage begehrt die Klägerin die Nachzahlung offener Mieten bzw. Nutzungsentschädigung wie folgt:
12/01 (416,19 EUR – 403,92 EUR =) |
12,27 |
EUR |
01/02 |
416,19 |
EUR |
02/02 (416,19 EUR – 403,92 EUR =) |
416,19 |
EUR |
03/02 |
416,19 |
EUR |
04/02 |
416,19 |
EUR |
05/02 |
416,19 |
EUR |
06/02 |
416,19 |
EUR |
07/02 (416,19 EUR – 403,92 EUR =) |
12,27 |
EUR |
08/02 |
416,19 |
EUR |
09/02 bis 11/02 (3 × 416,19 EUR =) |
1.248,47 |
EUR |
12/02 bis 02/03 (3 × 428,97 EUR =) |
1.286,91 |
EUR |
01.03.03 bis 05.03.03 (428,97 EUR : 31 × 5 =) |
69,19 |
EUR |
|
5.138,62 |
EUR. |
Sie behauptet, die Beklagte habe die Schlüssel der Wohnung per Post erst am 05. März 2003 zurückgegeben.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 5.138,62 Euro nebst Verzugszinsen in Höhe von jeweils 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 2.533,95 Euro seit dem 08.08.2002 sowie aus 2.604,67 Euro seit dem 08.03.2003 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie beruft sich darauf, dass sie die Wohnung zuvor gekündigt hätte und behauptet, die Rückgabe des Schlüssels sei bereits in der ersten Woche des Februar 2003 erfolgt.
Sie behauptet, in den ersten drei Monaten des Mietverhältnisses habe sie eine Kaution von 1.211,76 Euro geleistet. Damit erkläre sie die Aufrechnung mit der Forderung für die Monate Januar und Februar 2003 in voller Höhe (2 × 428,97 Euro = 857,95 Euro) für März 2003 in Höhe von 69,19 Euro sowie in Höhe von 284,62 Euro von der Miete Dezember 2002. Für die Behauptung der geleisteten Zahlung bezieht sie sich auf Zeugenbeweis.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin ist als Zwangsverwalterin aktiv legitimiert (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., Rn. 83 zu § 515 BGB). Gemäß § 1123 Abs. 1 Satz 1 BGB kann die Klägerin auch Rückstände bis ein Jahr vor der Beschlagnahme geltend machen (vgl. Bötticher, ZVG, 3. Aufl., Rn. 8 zu § 148 ZVG). Schließlich berührt die Beendigung der Zwangsverwaltung die Aktivlegitimation der Klägerin für die Zeit vor dem Zuschlag nicht (vgl. Stöber, ZVG, 17. Aufl., Rn. 7 zu § 161 ZVG).
Die Ansprüche der Klägerin ergeben sich aus § 535 Abs. 2 BGB (Mietzins) bzw. § 546 a Abs. 1 BGB (Nutzungsentschädigung). Dabei ist davon auszugehen, dass Nutzungsentschädigung bis zum 05. März 2003 geschuldet wird, weil die als Schuldnerin beweispflichtige Beklagte eine frühere Wohnungsrückgabe nicht nachweisen kann. Aus dem damaligen Schriftwechsel der Parteien lässt sich nicht herleiten, dass die Klägerin die Schlüssel tatsächlich zu einem früheren Zeitpunkt zurückerhalten hätte. Der behauptete Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten steht schließlich dem Anspruch der Klägerin nicht entgegen. Zum einen ist der Vortrag über die Leistung der Kautionszahlungen unsubstantiiert. Im übrigen ist eine Aufrechnung gegen die hier geltend gemachten Ansprüche auf Mietzahlung bzw. Nutzungsentschädigung unzulässig (§ 1125 BGB), weil es sich um Ansprüche handelt, über die die Eigentümerin nicht wirksam hätte verfügen dürfen, (vgl. LG Mannheim, WUM 1990, 293; Schmidt/Futterer AAO, Rn. 83 zu § 551 BGB). Damit ergibt sich entsprechend der inzwischen unstreitig gestellten Verrechnung und gemäß § 366 Abs. 2 BGB folgendes: Durch die Zahlung vom Februar 2001 wurde die Miete für Januar 2001 getilgt. Die Zahlung vom März 2001 tilgte die Mieten für die Monate Februar und März 2001. Die Zahlung vom Mai 2001 tilgte die Miete für Mai 2001. Die Zahlung vom Juli 2001 ...