AG Berlin-Lichtenberg Urteil vom 10.09.2002 - 8 C 60/02

Tenor

1. Das Versäumnisurteil vom 4.6.2002 wird aufrechterhalten.

2. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger macht Ansprüche aus einem Mieterhöhungsverlangen gem. § 3 MHG geltend.

Die Beklagte ist Mieterin, der Kläger Vermieter einer Wohnung im Haus … in Berlin-Lichtenberg. Nach einer Ankündigung von Modernisierungsarbeiten vom 1.3.1999 schlossen die Parteien unter dem 8.7.1999 eine Vereinbarung über in der Wohnung der Beklagten durchzuführende Modernisierungsarbeiten. (Anlage B 6, Bl. 73 ff. d.A.). Mit Schreiben vom 30.8.1999 kündigte der Kläger weitere umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten außerhalb der Wohnung der Beklagten als 2. Phase der Renovierungen an. Wegen des Inhalts dieses Schreibens wird auf die Anlage B 5 zum Schriftsatz der Beklagten vom 11.4.2002 (Bl. 64 ff. d.A.) Bezug genommen. Nach Abschluß der Arbeiten verlangte der Kläger mit Schreiben vom 22.12.1999 eine Mieterhöhung, die die Beklagte nicht akzeptierte. Mit Urteil des AG Lichtenberg vom 8.9.2000 – Az. 5 C 273/00 – wurde eine auf dieses Mieterhöhungsverlangen gestützte Zahlungsklage abgewiesen. Mit Schreiben vom 27.4.2000 begehrte der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung gem. § 2 MHG. Wegen des Inhalts dieses Miterhöhungsverlangens wird auf die Anlage B 3 zum Schriftsatz der Beklagten vom 11.4.2002 (Bl. 60 f. d.A.) Bezug genommen. Die Beklagte stimmte diesem Mieterhöhungsverlangen per Juli 2000 teilweise zu und akzeptierte eine Nettokaltmiete von 7,67 DM/qm, d.h. 858,50 DM/Monat. Mit Schreiben vom 27.3.2001 verlangte der Kläger nochmals eine Mieterhöhung gem. § 3 MHG wegen der im Jahr 1999 durchgeführten Modernisierungsarbeiten in Höhe von 98,50 DM zusätzlich zu der seit Juli 2000 vereinbarten Miete. Wegen des Inhalts dieses Schreibens wird auf die Anlage zur Klageschrift (Bl. 4 ff. f. A.) Bezug genommen.

Der Kläger begehrt mit der am 14.3.2002 zugestellten Klage die Zahlung des Erhöhungsbetrages für die Monate Mai 2001 bis Januar 2002, sowie Feststellung, daß sich die Nettokaltmiete wie begehrt erhöht hat.

Der Kläger trägt vor, das Mieterhöhungsverlangen vom 27.4.2000 sei nicht auf die nun abgerechneten Modernisierungsarbeiten gestützt worden. Es sei nicht der nicht modernisierte Zustand der Wohnung unterstellt worden. Richtig sei aber, daß die Modernisierungsarbeiten im Außenbereich nicht erfaßt gewesen seien, da diese zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgerechnet gewesen seien.

Am 4.6.2002 hat das Amtsgericht Lichtenberg die Klage durch Versäumnisurteil, das dem Kläger am 12.6.2002 zugestellt wurde abgewiesen. Dagegen hat der Kläger mit Schriftsatz vom 20.6.2002, eingegangen bei Gericht am selben Tag Einspruch eingelegt.

Der Kläger beantragt,

Das Versäumnisurteil aufzuheben und

1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 453,26 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
2. festzustellen, daß sich der monatliche Nettokaltmietzins für die Wohnung der Beklagten in der … durch die Mieterhöhungserklärung vom 27.3.2001 von 438,94 EUR um 50,36 EUR auf 489,31 EUR erhöht hat.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte trägt vor, der Duldung der Modernisierungsarbeiten sei widersprochen worden. Weiter sei dem Mieterhöhungsverlangen vom 27.4.2000 der modernisierte Zustand der Wohnung zugrundegelegt worden, so daß es dem Kläger verwehrt sei, nun nochmals zusätzlich eine Mieterhöhung gem. § 3 MHG zu verlangen. Dem Mieterhöhungsverlangen habe als Anlage lediglich eine Kopie der Tabelle des Mietspiegels beigelegen. Die jetzt insgesamt verlangt Miete übersteige deutliche die ortsübliche Miete. Mit der Vereinbarung vom 8.7.1999 sei der Umfang der insgesamt zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen festgelegt worden. Weiter wendet sich die Beklagte gegen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens im Einzelnen.

Insoweit wird auf die Seiten 4–8 der Klageerwiderung (Bl. 53 ff. d.A.) Bezug genommen.

Wegen des weiteren Vortrages der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der Einspruch gegen das Versäumnisurteil vom 4.6.2002 ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt. Das Versäumnisurteil war jedoch aufrechtzuerhalten, da die Klage zwar zulässig aber unbegründet ist.

1. Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf rückständige Miete nicht zu, § 535 BGB. Die Nettokaltmiete ist durch das Mieterhöhungsverlangen nicht per 1.5.2001 um 98,50 DM gestiegen, so daß Rückstände nicht bestehen.

Auf den Rechtstreit ist § 3 MHG anzuwenden, Art. 229, § 3 Nr. 2 EGBGB.

Dem Kläger ist verwehrt nachdem er mit Schreiben vom 27.4.2000 die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung gem. § 2 MHG begehrt und teilweise auch erhalten hat, nun noch für da...