AG Berlin-Lichtenberg Urteil vom 25.11.2003 - 8 C 338/03

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung der Beklagte Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete.

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer 67,37 m² großen Wohnung in der … in Berlin-…. Das Haus steht unter Denkmalschutz. Am 1.6.2000 betrug die Nettokaltmiete 248,25 EUR/monatlich. Das Haus wurde umfangreich modernisiert und instandgesetzt. Nach dem Abschluß dieser Arbeiten wurde die Miete mit Zustimmung des Beklagten zum 1.7.2001 auf 274,84 EUR angehoben. Danach verlangte die Klägerin unter dem 30.11.2001 einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 69,75 EUR. Diesen begründete sie mit Mehrkosten, die ihr bei der Instandsetzung der Fenster und der Fassade infolge von Denkmalschutzauflagen entstanden seien. Wegen des genauen Inhalts dieses Mieterhöhungsverlangens wird auf die Anlage K 6 zum Schriftsatz der Klägerin vom 22.8.2003 (Bl. 35–39 d.A.) Bezug genommen. Der Beklagte zahlte den verlangten Erhöhungsbetrag nicht. Mit Schreiben vom 24.3.2003, zugestellt am 25.3.2003, verlangte die Klägerin eine Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 344,59 EUR um 23,06 EUR auf 367,65 EUR. Zur Begründung verwies sie auf neun Vergleichswohnungen. Wegen des näheren Inhalts des Schreibens wird auf die Anlage K 2 zur Klageschrift (Bl. 11, 12 d.A.) Bezug genommen. Die Vergleichswohnungen haben im Unterschied zur Wohnung des Beklagten eine vollständig erneuerte Elektroanlage und einen Laminatfußboden.

Mit Schreiben vom 19.5.2003 stimmte der Beklagte einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 274,84 EUR um 23,06 EUR auf 297,90 EUR zu.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung im Hause … Berlin, … auf nunmehr 367,65 EUR monatlich, zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen wie bisher, mit Wirkung ab dem 01. Juni 2003 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte meint insbesondere, daß der Modernisierungszuschlag aus dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30.11.2001 nicht geschuldet ist.

Wegen des weiteren Vortrages der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage zulässig aber unbegründet.

I. Auch die besonderen Sachurteilsvoraussetzungen einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung liegen vor.

Die Klage ist innerhalb der dreimonatigen Frist nach Ablauf der Zustimmungsfrist erhoben worden, § 558 b Abs. 2 BGB. Ihr ist ein formell ordnungsgemäßes Zustimmungsverlangen vorausgegangen.

Gemäß § 558 a BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dabei ist der geforderte Endbetrag der Nettokaltmiete anzugeben. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf entsprechende Entgelte, die für mindestens drei Vergleichswohnungen gezahlt werden.

1. Das Schreiben der Klägerin vom 24.03.2003 genügte den Anforderungen an die Textform gemäß § 126 b BGB. Zur Wahrung dieser Form muß sich aus der Urkunde, die die Erklärung enthält, die Person des Erklärenden ergeben und der Abschluß der Erklärung erkennbar sein. Aus dem Erhöhungsverlangen geht hervor, daß es von den Geschäftsführern der die Klägerin unstreitig rechtsgeschäftlich vertretenden Wohnungsbaugesellschaft … abgegeben wurde. Der Abschluß ist durch deren Unterschrift hinreichend deutlich gekennzeichnet.

Dem steht nicht entgegen, daß die zur Begründung angeführten Vergleichswohnungen auf der Rückseite und einem weiteren Bogen, d.h. nach den Unterschriften und damit dem Ende der Erklärung, stehen. Insoweit handelt es sich um eine Anlage, die aufgrund ihrer Erwähnung in der Erklärung selbst in diese eingeführt wurde. Dem – strengeren – Schriftformerfordernis ist genüge getan, wenn in der Erklärung auf eine Anlage, die mit der Urkunde nicht festverbunden sein muß, verwiesen wird, die Anlage hinreichend konkret bezeichnet ist und jeder erkennen kann, daß und welches weitere Schriftstück einbezogen werden soll (vgl. BGH Urteil vom 18.12.2002, NJW 2003, S. 1248 m.w.N.). In dem Erhöhungsverlangen wird zur Begründung „auf die umseitig aufgeführten beschriebenen Vergleichswohnungen” verwiesen. Die Existenz einer Anlage und welcher ist damit für jeden Leser eindeutig. Es kann dahingestellt bleiben, ob auch der weitere Bogen mit den dort genannten Wohnungen gemäß diesen Anforderungen einbezogen wurde, da „umseitig” sechs, also eine ausreichende Anzahl von Vergleichswohnungen genannten wurden.

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht deshalb formell unwirksam, weil die Klägerin die Ausgangsmiete mit 344,59 EUR angegeben hat. Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen setzt voraus, daß der Mieter – rechnerisch – nachvollziehe...