Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Die Klägerin kann von den Beklagten Zahlung von 121,70 DM nicht verlangen, weil sie in den Monaten Oktober und November 1996 lediglich Anspruch auf Zahlung eines monatlichen Mietzinses in Höhe von 604,59 DM hatte und die Beklagten diesen Mietzins jeweils bezahlt haben.
Die von der Klägerin nach § 3 MHG vorgenommene Mieterhöhung um 60,85 DM ist unwirksam, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 26. August 1996 nicht den Anforderungen des § 3 Absatz 3 Satz 2 MHG genügt, denn in ihr wird die Erhöhung nicht ausreichend aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und nicht genügend entsprechend den Voraussetzungen nach § 3 Absatz 1 MHG erläutert.
1.
Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 3 MHG setzt voraus, daß sich auch der wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildete Mieter aus der Erklärung selbst ein hinreichend deutliches Bild über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens machen kann. Ihm muß allein aufgrund des Erhöhungsverlangens eine Überprüfung der aufgewendeten Kosten und die Aufteilung der Kosten auf seine Wohnung möglich sein. Dies setzt voraus, daß das Mieterhöhungsverlangen folgende Angaben enthält:
- den Gesamtaufwand,
- die einzelnen Rechnungspositionen,
- den Verteilerschlüssel und
- den auf die Wohnung des Mieters entfallenden Teilbetrag.
Der Erhöhungsbetrag muß aufgrund der durch die Modernisierungsarbeiten entstandenen Kosten berechnet werden (LG Berlin GE 1991, 629). Die Rechnungsbeträge sind in dem Mieterhöhungsverlangen nach Rechnungsdatum und bauausführendem Unternehmen anzugeben (AG Neukölln MM 1994, 67). Darüber hinaus ist dem Mieter in dem Mieterhöhungsverlangen mitzuteilen, welche Aufwendungen für welche Arbeiten angefallen sind (LG Berlin GE 1991, 732). Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen – wie im vorliegenden Fall – ist der Endbetrag zumindest nach Gewerken aufzuschlüsseln (AG Neukölln a.a.O.).
Zusätzlichen Anforderungen hat das Mieterhöhungsverlangen gerecht zu werden, wenn mit den Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden. In einem solchen Fall sind die Modernisierungskosten nachvollziehbar getrennt von den Instandsetzungskosten aufzuführen (LG Kassel NJW-RR 1992, 1361). Der Mieter hat gerade in diesen Fällen ein berechtigtes Interesse an einer substantiierten Aufschlüsselung der durch die einzelnen Arbeiten entstandenen Kosten.
2.
Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. August 1996 nicht gerecht.
a)
Zunächst ist nicht ersichtlich, daß die Berechnung des Erhöhungsbetrages von den tatsächlich entstandenen Kosten ausgeht. In dem Mieterhöhungsverlangen behält sich die Klägerin ausdrücklich vor, „nach Vorlage einer detaillierten Aufgliederung der angefallenen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten … eine konkrete Abrechnung vorzunehmen.” Demzufolge erfolgte die Berechnung, die die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen vom 26. August 1996 aufgemacht hat, nicht aufgrund der endgültigen Schlußabrechnungen der bauausführenden Unternehmen.
Zwar soll es zulässig sein, eine Mieterhöhungserklärung aufgrund vorläufiger Modernisierungskosten abzugeben und nach erfolgter Schlußrechnung eine weitere Mieterhöhung zu erklären (LG Berlin GE 1989, 41), jedoch sind auch für diesen Fall die formellen Anforderungen, die § 3 MHG an ein Mieterhöhungsverlangen stellt, zu beachten. Insbesondere ist es erforderlich, den (vorläufigen) Erhöhungsbetrag lediglich aufgrund der vorläufig tatsächlich entstandenen Kosten zu berechnen. Dies ist an sich nur denkbar, wenn für einen Teil der Arbeiten bereits Schlußrechnungen vorliegen oder wenn der Vermieter vereinbarte Abschlagszahlungen geleistet hat. Aber auch in diesen Fällen hat der Vermieter in dem Mieterhöhungsverlangen die Rechnungsbeträge nach Rechnungsdatum und bauausführendem Unternehmen sowie – wie im vorliegenden Fall – auch nach Gewerken aufgeschlüsselt anzugeben. Dies hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 26. August 1996 nicht getan.
b)
Darüber hinaus erfolgte keine nachvollziehbare Trennung der Modernisierungs- und Instandsetzungskosten des II. Bauabschnittes. Die Klägerin hat hier lediglich die Gesamtbaukosten der Baumaßnahme, die Summe der Instandsetzungskosten sowie die Summe der Modernisierungskosten angegeben, ohne die Kosten auf die einzelnen Arbeiten aufzuschlüsseln. In welchem Umfang die Kosten tatsächlich durch Modernisierungsarbeiten und in welchem Umfang durch Instandsetzungsarbeiten entstanden sind, ist für die Beklagten nicht nachprüfbar.
II.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Unterschriften
Damaske, Nachbar
Fundstellen