Nachgehend
BVerfG (Beschluss vom 22.11.2000; Aktenzeichen 1 BvR 479/00) |
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt Zustimmung zur Mieterhöhung.
Sie vermietete an die Beklagte die 57,60 qm große Wohnung mit der Mietvertragsnummer … in 10249 Berlin. Die im Jahre 1970 errichtete Wohnung verfügt über Sammelheizung, Bad und Innentoilette und war im Jahre 1970 bezugsfertig.
Mit Bewilligungsbescheid der Investitions Bank Berlin (IBB) vom 19. Dezember 1994 wurden der Klägerin für das streitgegenständliche Objekt Aufwendungszuschüsse nach den Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung von industriell gefertigten Wohngebäuden im Ostteil Berlins (InstModRL 94-industrielle Bauweisen) vom 3. November 1993 gewährt. Wegen des Inhalts des Bescheides im Einzelnen wird auf die zu den Akten gereichte Ablichtung, Bl. 33–42 d.A., Bezug genommen.
Unter dem 28. Oktober 1997 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten unter Berücksichtigung der Fördermittel die Erhöhung der Miete gemäß § 3 MHG wegen des Einbaus wärme- und schallschutzverglaster Fenster und des Aufbringens einer Wärmeschutzfassade.
Vor dem 1. Juli 1998 ging der Beklagten das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen der Klägerin zu, mit dem die Klägerin Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 385,02 DM auf 429,70 DM zum 1. September 1998 gemäß § 2 MHG begehrt. Wegen des Inhalts des Erhöhungsverlangens im Einzelnen wird auf die zu den Akten gereichte Ablichtung, Bl. 6–9 d.A., verwiesen.
Mit ihrer am 30. Oktober 1998 bei Gericht eingegangenen Klage beantragt die Klägerin,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete (ohne Zuschläge) für die Wohnung in: … 10249 Berlin, Mietvertragsnummer … von bisher monatlich 385,02 DM um monatlich 44,68 DM auf nunmehr monatlich 429,70 DM (7,46 DM/qm/mtl.) mit Wirkung ab dem 1. September 1998 zuzustimmen.
Hilfsweise beantragt sie mit Schriftsatz vom 10. März 1999,
die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung … 10249 Berlin von bisher monatlich 385,02 DM um monatlich 44,68 DM auf nunmehr monatlich 429,70 DM mit Wirkung ab dem 1. April 1999 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie macht geltend, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil in ihm die Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen aufgrund der öffentlichen Förderung der Wohnung nicht hinreichend ausgewiesen worden sei.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 2 MHG.
Das vor dem 1. Juli 1998 zugegangene Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG unwirksam, weil in ihm die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG nicht hinreichend ausgewiesen wurden.
Der Auffassung der Klägerin, die im Rahmen der unstreitig erfolgten öffentlichen Förderung erhaltenen Beträge seien gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht zu berücksichtigen, weil dies bereits bei der Mieterhöhung nach § 3 MHG erfolgt sei, vermag sich das Gericht nicht anzuschließen. Zweck des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG ist nicht nur zu verhindern, dass § 3 MHG umgangen wird, indem ohne Berücksichtigung öffentlicher Fördermittel eine Mieterhöhung nach § 2 MHG unter Berücksichtigung des modernisierten Standards der Wohnung vorgenommen wird. Vielmehr soll durch § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG sichergestellt werden, dass die Förderung dem Mieter während des Förderzeitraumes dauerhaft zugute kommt (in diesem Sinne auch LG Berlin MM 1990, 229; Kunze/Tietzsch WuM 1997, 308 (309)). § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG bleibt daher nach Geltendmachung einer Mieterhöhung nach § 3 MHG anwendbar. Dies entspricht auch dem Wortlaut von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG, wonach für den zwingenden Abzug der Kürzungsbeträge keine Ausnahme vorgesehen ist, wenn bereits eine Erhöhungserklärung nach § 3 MHG erfolgt ist.
Die Klägerin hätte somit die Kürzungsbeträge nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG bereits im Erhöhungsverlangen ausweisen und berücksichtigen müssen. Die fehlende Ausweisung macht das Erhöhungsverlangen unwirksam (vgl. auch LG Berlin MM 1990, 229; Kunze/Tietzsch WuM 1997, 308 (309); Maciejewski MM 98, 97). Selbst wenn man der Auffassung der Klägerin folgt, spricht einiges dafür, dass in diesem Fall im Mieterhöhungsverlangen hätte erläutert werden müssen, dass und warum die Förderung der Beklagten bereits in voller Höhe zugute gekommen sein soll (in diesem Sinne auch Kunze/Tietzsch WuM 1997, 308 (309)).
Etwas anderes folgt nicht aus Ziffer 16 des Bewilligungsbescheides. Denn darin wird auf die allgemeinen mietrechtlichen Regelung...
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