AG Berlin-Neukölln Urteil vom 12.12.1991 - 7 C 418/91

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtstreits haben die Kläger zu tragen

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 450,– DM abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger sind je zu ein Halb Eigentümer des mit einem Mietwohnhaus bebauten Grundstückes … in Berlin 44. Das Haus wurde im Jahre 1896 erbaut. Die Beklagten sind aufgrund eines am 29. September 1991 mit der seinerzeitigen Eigentümerin geschlossenen Mietvertrages seit dem 15. Oktober 1981 Mieter der im Vorderhaus, zweites Obergeschoß links belegenen Wohnung in dem vorgenannten Hause mit einer Flache von 89,36 qm. Wegen des Inhalts des Mietvertrages im einzelnen wird Bezug genommen auf die bei den Akten befindliche Kopie desselben (Bl. 4–8 d.A.).

Nachdem die Hausverwaltung der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 10. Februar 1991 (Kopie Bl. 9 d.A.) gemäß § 2 MHG zur Zustimmung der Erhöhung des Mietzinses von 469,88 DM um 23,49 DM auf monatlich 493,37 DM zuzüglich des bisherigen Heizkostenvorschusses von 70,– DM, mithin insgesamt monatlich 563,37 DM ab 1. Mai 1991 aufforderten, stimmten die Beklagten der Mieterhöhung zu. Mit Schreiben vom 7. Juni 1991 (Kopie Bl. 10.11 d.A.) machten die Kläger einen monatlichen Betriebskostenzuschlag von 65,66 DM geltend und bezifferten die von den Beklagten ab 1. Juli 1991 zu zahlende laufende Miete einschließlich 70,– DM Heizkostenvorauszahlung auf 629,03 DM. Zugleich forderten sie die Beklagten für die Zeit vom 1. Januar 1990 bis zum 31. Dezember 1990 zur Nachzahlung des Betriebskostenzuschlages in Höhe von 787,96 DM auf.

Mit Schreiben vom 11. September 1991 (Kopie Bl. 30,31 d.A.) machten die Kläger sodann ab 1. Oktober 1991 eine monatliche Mieterhöhung wegen Erhöhung der Kapitalkosten in Höhe von 107,68 DM sowie weiterhin wegen Wegfalls eines WBK-Zuschusses zum 15. Oktober 1984 eine monatliche Mietzinserhöhung um 44,68 DM geltend und bezifferter die von den Beklagten ab 1. Oktober 1991 zu zahlende Miete einschließlich 70,– DM Heizkostenvorauszahlung auf 781,39 DM. Hinsichtlich der Mieterhöhung um den Betrag von 44,68 DM heißt es in der Mieterhöhungserklärung, daß auf eine Nachforderung für das „letzte Jahr” nur verzichtet werden könne, wenn die Beklagten die neue Miete ohne Abzüge zahlten. Nachdem die Beklagten weiterhin lediglich eine monatliche Miete einschließlich Heizkostenvorauszahlung von 70,– DM in Höhe von 493,37 DM leisteten, forderten die Kläger die Beklagten auf die Mieterhöhung wegen Wegfalls der WBK Förderung in Höhe von 44,68 DM auch rückwirkend für die Monate Januar bis einschließlich September 1991 zu leisten. Dem kamen die Beklagten nicht nach.

Die Parteien streiten über die Berechtigung der nach dem 1. Mai 1991 erklärten Mieterhöhungen.

Mit der Klage nehmen die Kläger die Beklagten auf Zahlung folgender Betrage in Anspruch:

1.	Betriebskostenzuschläge gemäß der Mieterhöhungserklärung vom 7. Juni 1991 für die Monate Juli bis einschließlich Dezember 1991 (6 × 65,66 DM)=	393,96 DM
2.	Betriebskostennachzahlung für das Jahr 1990 gemäß der Mieterhöhungserklärung vom 7. Juni 1991 (12 × 65,66 DM =)	787 96 DM
3.	Zuschlag wegen Wegfalls der WBK-Förderung gemäß dem Verlangen vom 11. Sept. 1991 für die Monate Januar bis einschließlich Dezember 1991 (12 × 44,68 DM=)	536,16 DM
4.	Mieterhöhung gemäß § 5 MHG gemäß Schreiben vom 11. Sept. 1991 für die Monate Oktober bis einschließlich Dezember 1991 (3 × 107,68 DM=)	323,04 DM
		2041,08 DM.

Die Kläger tragen vor:

Zu 1. u. 2.

Die Betriebskostenerhöhung sei gemäß § 4 Abs. 3 MHG gerechtfertigt. Soweit zum 1. Mai 1991 eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG erfolgt sei, stehe dies der Geltendmachung dieser Mieterhöhung nicht entgegen. Selbst wenn dein nicht gefolgt werde, sei zu berücksichtigen daß dem Mietspiegel für Altbauwohnraum 1990 die bis Ende 1988 ermittelten Miete zugrundelägen. Betriebskostenerhöhungen für 1990/91 seien also vom Mietspiegel keineswegs erfaßt. Ausweislich der von den Klägern überreichten Aufstellung (Kopie Bl. 60 d.A.) seien die Betriebskosten von 54.095,71 DM im Jahre 1988 auf 65.945,49 DM in den Jahren 1990/91. mithin um 11.849,79 DM gestiegen. Unter Berücksichtigung eines Wohnflächenanteils des Hauses von 90,5 % und eines Anteils der Wohnfläche der Beklagten von 3,94 % der Gesamtfläche errechne sich allein für diesen Zeitraum ein monatlicher Mehrbetrag von 42,25 DM. Weiterhin hilfsweise werde die Betriebskostenerhöhung mit einer Rückrechnung aus der Bruttokaltmiete 1993 begründet. Insoweit beziehen sich die Kläger auf die als Anlage zum Schriftsatz vom 3. Dezember 1991 überreichte Berechnung (Kopie Bl. 61 d.A.). auf die verwiesen wird.

Die Nachforderung für das zurückliegende Kalenderjahr sei gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG zulässig. Die Ankündigung der rückwirkenden Mietänderung sei mit Schreiben vom 15. September 1985, 30. September 1986, und 28. September 1987 erfrolgt. Diese Schreiben seien den Bekla...