AG Berlin-Neukölln Urteil vom 14.01.1994 - 16 C 192/93

Tenor

1) Die Klage wird abgeweisen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt,

1. an die Beklagten 291,91 DM (zweihunderteinundneunzig 91/100 Deutsche Mark) nebst 4 % Zinsen seit dem 21. Oktober 1993 zu zahlen.
2. gen Beklagten Zug um Zug gegen Erstattung der Kosten für die Anfertigung von Kopien mit maximal 1,– DM (eine Deutsche Mark) pro Stück einschließlich Mehrwertsteuer und Versandkosten, zu Händen ihres Prozeßbevollmächtigten, den der Kostenposition „Hauswart” zugrundeliegenden Hauswarts-Dienstvertrag in Kopie zu übermitteln.

2) Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3) Das urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung hinsichtlich das Zahlungstitels und der Kosten durch Leistung einer Sicherheit in Hohe von 800,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Hohe leisten.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses in Berlin-Neukölln, die Beklagten sind Mieter der dort gelegenen Wohnung im zweiten Obergeschoß rechts.

Mit Abrechnung vom 4. August 1992 über die für das Jahr 1991 angefallenen Betriebskosten erhob die Verwalterin der Klägerin einen Nachzahlungsbetrag in Hohe von 1.654,08 DM. Im Juni 1993 erstellte die Verwalterin der Klägerin eine „nachgebesserte Fassung” der Betriebskostenabrechnung vom 4.8.1992, die ebennfalls eine Nachzahlung in Höhe von 1.654,08 DM ergibt. Diese Abrechnung ging den Beklagten am 6. August 1993 zu. Auf Blatt 37–46 der Akten wird hinsichtlich des Inhalts der Betriebskostenabrechnung Bezug genommen.

Mit der Klage macht die Klägerin die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1991 sowie Mietrückstände geltend. Sie ist der Ansicht, daß die nachgebesserte Abrechnung vom Juli 1993 deshalb nicht verspätet sei, weil sie lediglich eine Verbesserung der ersten, rechtzeitigen Abrechnung darstellt und in der ersten Abrechnung lediglich formelle Voraussetzungen nicht eingehalten worden seien. Die Nachbesserung sei sofort nach der Entscheidung des Gerichts im Parallelverfahren über die erste Abrechnung erfolgt. Sie weise auch keine Fehler auf. Die Klägerin behauptet, der Betriebskostenabrechnung vom 4. August 1992 fehle nicht jegliche Erläuterung. Hinsichtlich der geltend gemachten Mietrückstände behauptet die Klägerin, die Beklagten hatten in der Zeit von Januar bis März 1992 je 67,32 DM und in der Zeit von April 1992 bis Juni 1993 je 43,50 DM zu wenig Miete gezahlt. Auf das von der Klägerin zur Erläuterung der behaupteten Mietrückstände überreichte Anlagenkonvolut zu Blatt 89 der Akten wird Bezug genommen.

Die Klägerin hat angekündigt zu beantragen,

die Beklagten zu verurteilen, an sie 2.216,63 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Klägerin hat die Klage im Termin zur mündlichen Verhandlung am 19. November 1993 in Höhe von 201,96 DM zurückgenommen.

Sie beantragt nunmehr,

die Beklagten zu verurteilen, an sie 2.014,67 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshändigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen,

sowie widerklagend,

1) die Klägerin zu verurteilen, an sie 291,91 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2) die Klägerin zu verurteilen, ihnen Zug um Zug gegen Erstattung der Kosten für die Anfertigung von Kopien mit maximal 1,– DM pro Stuck einschließlich Mehrwertsteuer und Versandkosten, zu Händen ihres Prozeßbevollmächtigten, den der Kostenposition „Hauswart” zugrundeliegenden Hauswarts-Dienstvertrag in Kopie zu übermitteln.

Die Klägerin erkennt die Widerklage zu 2) an und beantragt,

die Widerklage zu 1) abzuweisen. Die Beklagten sind der Ansicht, eine Nachforderung von Betriebskosten aufgrund der Abrechnung vom 4. August 1992 sei ausgeschlossen, weil dieser jegliche Erläuterung fehle. Die unterschiedlichen, zugrundegelegten Flachen des Verteilerschlüssels seien nicht nachvollziehbar, Es fehle an einer Gegenüberstellung mit den bisherigen Kosten. Die im Juli 1993 erstellte Betriebskostenabrechnung sei verspätet. Im übrigen sei auch diese, nachgebesserte Betriebskostenabrechnung, fehlerhaft.

Hinsichtlich des mit der Widerklage erhobenen Zahlungsanspruchs fuhren die Beklagten an, daß sie, was unstreitig ist, Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1990 und 1991 von zusammen 231,91 DM hätten, die die Klägerin mit der ihr nicht zustehenden Forderung verrechnet hatte.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsatze der Parteien Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten gegen die Beklagten zu.

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus der Betriebskostenabrechnung in der ursprünglichen Fassung vom 4. August 1992. Denn entgegen § 20 Abs. 2 Satz 2 NHV fehlt es der Abrechnung an einem Vorwegabzug der Betriebskosten, die nicht auf Wohnraum entstanden sind. Wird ein Mietobjekt zu Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutzt, wie das hier unstreitig der Fall ist, so sind die verbrauchsa...