Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger ist Vermieter einer vom Beklagten bewohnten Wohnung in der … in Berlin … Die Wohnung unterlag bis zum 31. Dezember 1987 der Altbau-Mietpreisbindung. Vorliegend begehrt der Kläger eine Mieterhöhung nach § 2 GVW.
Die Wohnung war bis 1918 bezugsfertig, liegt in einer einfachen Wohnlage, besitzt Sammelhheizung, Bad und WC, so daß das Feld D 4 des Mietenspiegels maßgeblich ist. Danach ist eine Spanneneinordnung von 4,17 bis 7,51 DM bei einem Mittelwert von 5,81 DM pro Quadratmeter Wohnfläche ortsüblich. Die bisherige Miete betrug bei 53,92 m² Wohnfläche 358,68 DM, was einem Quadratmeterpreis von 6,65 DM entspricht. Der Kläger begehrt vorliegend die Erhöhung um 17,67 DM auf 6,98 DM pro Quadratmeter, so daß er insgesamt 376,36 DM Miete zuzüglich Nebenkosten fordert.
An weiteren Merkmalen weist die Wohnung auf, daß das Bad/WC mit einer Wanne versehen ist und an den Wänden überwiegend gefliest. Ein Belüftungsfenster befindet sich im Bad nicht. In der Küche sind Fliesen im Wandbereich angebracht. Wohn- und Schlafräume haben nach vorne hinaus Doppelholzfenster. Einen Keller hat die Wohnung nicht.
Der Kläger hat des weiteren vorgetragen, daß die Wohn- und Schlafräume nach hinten hinaus Isolierglasfenster hätten und gut belichtet seien. Ferner sei in dem Haus eine Gemeinschaftsantenne vorhanden und ein Anschluß für Kabelfernsehen. Er macht gute Verkehrsverbindungen und Einkaufsmöglichkeiten geltend.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung des Mietzinses ab 1. April 1988 für die von ihm genutzte und in der … in 1000 Berlin …, gelegene Wohnung um monatlich 17,67 DM von 358,68 DM auf 376,36 DM zuzüglich Heiz- und Warmwasserkosten zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, an weiteren wertbildenden Einzelheiten in der Wohnung, daß das Schlafzimmer schlecht belichtet sei, daß er in seinem Wohnen von erheblichem Verkehrslärm beeinträcht wäre und diverse Wände schief seien. Das Haus befindet sich allgemein in einem schlechten Zustand bezüglich seiner Fassade und der Flure.
Wegen des übrigen Parteivorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist aus § 2 GVW i.V.m. § 2 MHG nicht begründet, da der Beklagte bereits jetzt mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete an Miete zahlt.
Grundsätzlich geht das Gericht – wie auch die Parteien – davon aus, daß der von den Berliner Verbänden aufgestellte und allgemein bekannte Mietenspiegel eine zulässige und verwendbare Grundlage einer Entscheidungsfindung über die ortsübliche Miete darstellt.
Ortsüblich ist daher für die von dem Beklagten bewohnte Wohnung eine Spannenbreite von 4,17 bis 7,51 DM, wobei sich ein Mittelwert von 5,81 DM ergibt. Hieraus folgt die Aufgabe des Gerichts, aufgrund der von den Parteien vorgetragenen besonderen Merkmale der Wohnung im Wege der Schätzung festzulegen, welcher innerhalb der Spannenbreite liegende Betrag die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Hierbei gibt die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Anlage zum Berliner Mietenspiegel gewisse Anhaltspunkte, die auch das Gericht berücksichtigt, wobei sich das Gericht allerdings darüber im klaren ist, daß diese Einordnungspunkte für das Gericht lediglich eine Orientierungshilfe darstellen und weder abschließend noch in vollem Umfange bindend sind.
Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze geht das Gericht davon aus, daß für den Bad/WC-Bereich ein Abschlag von 10 % vorzunehmen ist. Soweit der Kläger meint, daß eine Wanne ein werterhöhendes Merkmal ist, übersieht er, daß bei der Spanneneinordnung eine Wanne nur zusätzlich zur Dusche eine über die normale Ausstattung eines Bades hinausgehende Einrichtung ist. Ansonsten dürfte es wohl klar sein, daß eine Wanne der Kernbereich einer Badezimmerausstattung ist und somit kein besonders positives Ausstattungsmerkmal darstellt. Lediglich das Vorhandensein von überwiegend gefliesten Wänden ist werterhöhend zu berücksichtigen. Dem steht aber in erheblichem Maße wertmindernd gegenüber, daß unstreitig kein Fenster vorhanden ist, um das Bad zu belüften, sondern lediglich eine kleine Entlüftung. Wertet man diese beiden gegenüberstehenden Merkmale, so kommt das Gericht zum Ergebnis, daß überwiegend wohl wertmindernde Merkmale im Badezimmer vorhanden sind, so daß das Gericht der Ansicht ist, daß 10 % aufgrund der Badezimmerausstattung vom Mittelwert abzuziehen sind. Das Gericht gedenkt nicht, bei jedem der in der Spanneneinordnung genannten fünf Vergleichsmerkmale jeweils 20 % anzusetzen, sondern behält sich die Höhe des Ansatzes nach den einzelnen vorgetragenen Kriterien vor.
Bezüglich der Küche ist festzustellen, daß diese überwiegend werterhöhend ist, da unstreitig Wandfliesen im Arbeitsbereich vorhanden sind, während andere, wertmindernde Merkmale von keiner der Parteien vorgetragen wurden. Das Gericht ...