AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 29.10.1992 - 8 C 171/92

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wann nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin der im Hause … in …, …Vorderhaus, 3. OG links gelegenen Wohnung. Die Beklagte nutzt aufgrund eines mündlichen Mietvertrages diese Wohnung. Mit dem damaligen Eigentümer der Wohnung, Herrn …, wurde ein pauschalisierter Mietzins in Höhe von 713,30 DM monatlich vereinbart.

Die Beklagte zeigte mit Schreiben vom B. G. 1990 Mängel am Gasherd in die Küche an und setzte mit Schreiben vom 2.7.1990 eine Frist von 3 Wochen zur Mängelbeseitigung. In dem Schreiben vom 27. November 1990 erklärte sie die Aufrechnung in Höhe der Reparaturkosten von 49,28 DM und zeigte gleichzeitig die Notwendigkeit des Austausches des Gasherdes wegen nicht reparabler Schäden unter Fristsetzung von drei Wochen an. Mit Schreiben vom 2. Januar 1992 rügte die Beklagte, daß die Belästigungen des seit Jahren im Haus bestehenden Bordellbetriebes im Hochparterre in der letzten Zeit erheblich zugenommen hätten. So habe sich der Geschäftsbetrieb auf den Tag ausgedehnt und nachts wurde jedem per Knopfdruck geöffnet. Hierdurch gelangten neben Bordellbesuchern auch Obdachlose und Drogenabhängige ins Haus und hinterließen ihre Spuren. Im Haus seien häufig Urinlachen, menschliche Kothaufen, Zigarettenschachteln und Kippen, Spritzutensilien, gebrauchte Kondome und sonstiger Müll zu finden. Eine Hausreinigung werde seit August 1991 nicht mehr durchgeführt. Die Beklagte kündigte ab Januar 1992 eine Mietminderung in Höhe von 15% der Kaltmiete an. Zu den Einzelheiten wird auf des Schreiben vom 2. Januar 1992 verwiesen.

Für den Austausch des Herdes wendete die Beklagte einen Betrag von 1.008,26 DM auf. Insoweit wird auf die Rechnung der … Sanitär- und Heizungsbau vom 29. Januar 1991 verwiesen.

Die Klägerin reagierte auf keines der Schreiben. Die Beklagte leistete im Zeitraum vom Januar 1991 bis August 1992 folgende Mietzahlungen:

Monat	Miete	Zahlung	Differenz
01/91	DM 713,30	DM 654,02	DM 29.20
04/91	DM 713,30	DM 209,17	DM 504,13
05/91	DM 713,30	DM 209,17	DM 504,13
01/92	DM 713,30	DM 606,30	DM 107,–
02/92	DM 713,30	DM 606,30	DM 107,–
03/02	DM 713,30	DM 606,30	DM 107,–
04/92	DM 713,30	DM 606,30	DM 107,–
05/92	DM 713,30	DM 606,30	DM 107,–
06/92	DM 713,30	DM 606,30	DM 107,–
07/92	DM 713,30	DM 606,30	DM 107,–
08/92	DM 713,30	DM 606,30	DM 107,–
…			…

Die Klägerin meint, die Beklagte habe keine Gegenforderung zur Aufrechnung, da der Gasherd nicht mitvermietet gewesen sei und kein Mietminderungsrecht für die Beklagte bestehe, da die Beklagte aufgrund der langen Nichtgeltendmachung von Mängeln im Zusammenhang mit dem Bordellbetrieb mit ihren Gewährleistungsrechten ausgeschlossen sei. Die Klägerin bestreitet mit Nichtwissen, daß Treppenhaus, Hausflur und der Herd Mängel aufwiesen bzw. aufgewiesen hätten.

Die Klägerin macht gemäß Aufstellung in der Klageschrift, auf deren Inhalt verwiesen wird, einen Mietrückstand in Höhe von 1.923,54 DM geltend und beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.923,54 DM nebst 13,5% Zinsen aus DM 59,28, s.d. 6.1.1991, aus jeweils DM 504,13 s.d. 6.4.1991 und 6.5.1991 sowie aus jeweils 107,– DM s.d. 6.1.92, 6.2.92, 6.3.92, 6.4.92, 6.5.92, 6.6.92, 6.7.92 und 6.8.92 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, daß der Herd in der Küche vom vormaligen Vermieter zum Gebrauch mitüberlassen worden sei. Die Gasflammen zunächst unregelmäßig gebrannt. Einen Monat nach der Reparatur vom 30.10.1990 sei der Gasherd unreparabel geworden.

Zum Zustand des Treppenhauses und des Flures wiederholt die Beklagte die im Schreiben vom 2. Januar 1992 angezeigten Mängel. Es sei der Beklagten und ihren Kindern, bei denen es sich um 2 Mädchen im Alter von 10 und 12 Jahren handelte, unzumutbar, an dem Bordellbetrieb vorbeigehen und tagsüber sehen zu müssen, wie Freier vor der Eingangstür stehen würden und halbnackte Frauen die Bordelltür öffneten. Wegen der Einzelheiten des Beklagtenvorbringens bezüglich der Mängel des Herdes und bezüglich der einzelnen angeblichen Belästigungen wird auf den Schriftsatz vom 30. September 1992 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig aber unbegründet.

Der Klägerin steht kein Anspruch gemäß § 535 BGB gegen die Beklagte zu.

Soweit die Klägerin für die Monate Januar 1991 sowie April und Mai 1991 rückständige Mieten in Höhe von insgesamt 1.068,54 DM geltend macht, ist der Anspruch der Klägerin durch Aufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB erloschen.

Eine Aufrechnungslage gemäß § 387 BGB war insoweit gegeben, denn der Beklagten stand gemäß § 538 Abs. 2 BGB ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 1.068,54 DM gegen die Beklagte zu. Unstreitig hat die Klägerin diesen Betrag für die Inspektion des Ga...