AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 31.01.2000 - 109 C 589/99

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung des Brutto-Kaltmietzinses für ihre Wohnung …, Vorderhaus, Hochpaterre rechts, von bisher monatlich … um … auf … mit Wirkung ab 01.01.1999 zuzustimmen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes konnte gemäß § 313 a ZPO abgesehen werden.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Brutto-Kaltmiete von … um … auf … gemäß § 2 MHG gegen die Beklagte für die von ihr innegehaltenen Wohnung.

Der Mietzins ist gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG seit einem Jahr von Erhöhungen nach §§ 3 bis 5 MHG abgesehen, seit einem Jahr unverändert.

Der verlangte Mietzins von … entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG. Diese errechnet sich nach dem Berliner Mietspiegel für 1998 gemäß § 2 Abs. 2 S. 2 MHG wie folgt:

Ausgangspunkt für die Berechnung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses sind die im Mietspiegelfeld K 6 – und nicht wie die Beklagte meint, die in Feld K2 – angegebenen Werte. Zwar wurde das Haus ursprünglich in der Zeit bis 1918 erbaut. Maßgeblich für die Einordnung hinsichtlich der Baualtersklasse ist jedoch die Fertigstellung der Wohnung in ihrer jetzigen Ausstattung. Dabei ist der Sprung in der Baualtersklasse aber erst dann gegeben, wenn die Wohnungsbaumaßnahme nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich Neubau schafft. Das Zweite Wohnungsbaugesetz bestimmt in § 2 was dabei als Wohnungsbau anzusehen ist. Nach § 2 II. WoBauG ist Wohnungsbau das Schaffen von Wohnraum durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung beschädigter Gebäude. Der auf diese Weise gestaltete Wohnraum ist neugeschaffen im Sinne dieses Gesetzes und dann auch in die entsprechende Altersklasse des Mietspiegels einzuordnen, vgl. K. Schach, Modernisierter Altbau = Neubau, GE 1994, S. 1062, 1027. Die Begriffsbestimmung erfolgt in §§ 16, 17 II. WoBauG. Vorliegend sind mit Bescheid vom 4. Februar 1958 des Bezirksamtes Schöneberg die im streitgegenstandlichen Haus befindlichen Wohnungen als steuerbegünstigt nach den §§ 82, 83 des II. WoBauG vom 27. Juni 1956 anerkannt worden, da der damalige Eigentümer beabsichtigte die Wohnungen ohne Einsatz öffentlicher Mittel auszubauen, was unstreitig auch geschehen ist. Nach § 82 II. WoBauG handelt es sich dabei um neugeschaffene Wohnungen. Die öffentliche Hand ist damit aufgrund des Wortlautes des Bescheides im Verhältnis zum Bauherrn davon ausgegangen, daß Neubau i.S.d. § 17 II. WoBauG vorliegt. Zwar steht dadurch noch nicht ohne weiteres im Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien im Rahmen des privatrechtlichen Vertragsvernältnisses fest, daß auch im Hinblick auf die zu zahlende Miete ein Neubau anzunehmen ist (LG Berlin, GE 1994, S. 929). Jedoch spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, daß ein unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführter Ausbau von Räumen vorliegt, der die Einordnung in die entsprechend jüngere Baualtersklasse rechtfertigt. Damit ist es Sache der Beklagten darzulegen aufgrund welcher Tatsachen gleichwohl davon auszugehen ist, daß eine Einordnung in die jüngere Baualtersklasse nicht sachgerecht ist. Dies hat sie jedoch nicht getan. Daß im Treppenaufgang noch die alte Wandverkachelung und in einer Wohnung des selben Mietshauses die alten Kachelöfen vorhanden ist sowie ein Mieter unter seiner Tapete Zeitungsreste aus den 20iger Jahren gefunden hat, spricht lediglich dafür, daß – wie die Beklagte auch zutreffend ausführt – nicht eine kriegsbedingte Totalzerstörung des Hauses vorliegt. Dies ist jedoch gerade nicht erforderlich um von einem Neubau i.S.d. II. WobauG zu sprechen. Denn auch die Ersteller des Mietspiegels sind davon ausgegangen, daß das Baujahr eines Mietspiegels das Jahr ist, in dem eine Wohnung durch Neubau, Wiederaufbau oder Erweiterung unter wesentlichem Bauaufwand geschaffen wurde, wobei sie auf die §§ 16 und 17 des II. WoBauG verweisen. §§ 16 und 17 des II. WoBauG in heutiger Fassung sind dabei mit der ersten Fassung von 1956 wortgleich.

Der verlangte Mietzins liegt noch unterhalb des unteren Spannenwertes von …. Bei einer Wohnungsgröße von … Quadratmeter ergibt sich ein Bruttokaltmietzins von …. Hiervon sind 2 … Betriebskosten abzuziehen. Bei der Umrechnung von Brutto- in Nettomiete zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel ist nämlich mit den pauschalen Werten, die vom GEWOS-Institut als Ersteller des Mietspiegels 1998 erhoben und im Grundeigentum 1999, S. 378 veröffentlicht sind, zu rechnen. Diese betragen für Häuser der Mietspiegelfelder …, so daß sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von … ergibt. Damit kommt es auf den weiteren Vortrag der Parteien zu wohnwerterhöhenden und -mindernden Merkmalen nicht mehr an.

Die Kappungsgrenze gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG ist ebenfalls eingehalten, da der Mietzins sich innerhalb der letzten drei Jahre nicht um mehr als 30 % erhöht hat.

Nach alledem war der...